報告材料主要是向上級匯報工作,其表達方式以敘述、說明為主,在語言運用上要突出陳述性,把事情交代清楚,充分顯示內容的真實和材料的客觀。那么什么樣的報告才是有效的呢？下面我給大家整理了一些優秀的報告范文，希望能夠幫助到大家，我們一起來看一看吧。

寫字樓調研報告 寫字樓市場調研報告篇一

寫字樓就是專業商業辦公用樓，寫字樓市場目前流行兩大評定標準，一是甲級寫字樓，一是5a寫字樓。還有一大類為政府辦公用樓，些為我們所關注對象。

寫字樓管理：

1、企業自行管理---下屬三產單位全權負責物業及租售

2、企業自行管理---下屬三產單位行政管理---物業外包

3、企業行政主管---外包第三方物業+外包租售公司

大部分物業只負責樓宇的內勤管理工作，而不負責樓宇的租售工作，租售工作由企業自行承擔或承包給一家專業的公司進行管理。

企業總部大樓，物業外包或自己三產，這兩個部門肯定不會為我們提供所需，一定是要找到主管部門來協調。企業自行管理的官派十足，有別與市場其他的寫字樓租售情況，企業本身基本占據了樓宇的大部分或全部，配套設施也基本已上層領導意念為主，觀念不強，這樣的單位我們找物業溝通效果不大，還是需要與企業的行政部等主管部門建立聯系，如果談得好，那么我們的工作場地租金等就不是問題。

企業委托第三方物業管理同上，基本上找第三方物業是提供不了我們的所需，還是需要找到企業管理第三方的機構如機關服務中心、行政部、后勤管理部等。如企業是按年租的樓宇，那么我們還需要找到樓宇的真正主人（也許是開發商）來進一步了解。

純對外出租的寫字樓，物業基本都是外包，自己租售，如金隅集團等類似的房地產開發商，這樣的公司類似外企，有較強的行政能力，對于配套設施的建設只會略微降低租售費用而絕對不會免租、置換業務也非常難以溝通，協助業務處理應該是可以的。

物業公司種類繁多，除世界知名的幾大外，國企的三產單位實力最強屬地頭蛇性質，我們可以多與這些公司溝通，了解一手信息。

重點跟蹤企業

一、國華投資大廈預計談判周期3個月，投資20萬，先期委派1名操作人員。25%利潤率計算，初期月均流水5萬。三年收回投資成本。物業為三產單位，可以略低與市場價格簽訂合同，地理位置優越，周邊步行十分鐘范圍內無同行業店面，另邊上中青旅大廈，葉青大廈等內部均無同行業駐場。國華大廈內十三家大型客戶，非常穩定，其中諾西，神華我們都與其兄弟單位有過接觸或合作。租金5元/平

二、再保險大廈預計談判周期3個月投資20萬，前期委派1名操作人員。25% 利潤率 初期月均流水5萬，預計三年收回成本。

物業為外包，只提供服務可不做考慮，只需與再保險詳細溝通，確定合作地址及價格。大樓內部多為再保險分支機構及下屬單位，開發業務能形成良性循環，可相互介紹，先期我們要建立良好口碑為主。

地理位置為金融街，周邊步行范圍內無大型文印中心

租金6元左右

寫字樓調研報告 寫字樓市場調研報告篇二

杭州寫字樓分析

一，黃龍商圈：

主要調查的是甲級（按照個人意愿來定位）的華門嘉華國際商務中心，綠城黃龍世紀廣場；乙級的黃龍恒勵大廈，中田大廈，世貿中心；丙級的求是大廈，國際花園寫字樓。

1,按照調查的幾個來看，這一區塊的租金價格在1.8-6.0元/平方米/天之間。物業費從3.0-20元/平方米/月不等。車位400-800元/個/月之間，由于黃龍這一區塊寫字樓都比較新，所以一般的車位供應還是比較的充足。得房率在65﹪-75﹪之間。這一區域貿易，房產類企業居多。

2,（1）華門嘉華國際商務中心，個人定義為是甲級的，是因為，華門嘉華國際商務中心進門的大廳就是很具有現代化——落地玻璃，中庭，遮陽網，燈具，無一不體現現代的，高貴的氣息。還有其電梯，坐上去速度快，總共有八部，fujitec（富士達）的六部和kone（通力）的全透明兩部。樓層總共有17層，第18層是個屋頂花園，公園式的風景很好。周邊的交通情況，生態環境又很好。總建筑面積5萬多方，主力面積200-300m2。

（2）綠城黃龍世紀廣場內的電梯是東西各兩部otis，速度也還可以。還有進去的一些人員服務態度很好。

（3）乙級的黃龍恒勵大廈，大廳進入是電子感應門，半透明，有沙發供休息。電梯是三菱的六部。層高2.8-2.9米左右。辦公區分兩個區，東面a-c區和西面d-i區，東面走廊全部是落地玻璃窗，走廊較寬，有椅子供休息。整個樓體是四分之三的原形設計，所以中間是空的，中間有個游泳池。另外的外面有草皮綠化。三樓西面的頂上也有綠化。售價13000元/平方米左右。

（4）中田大廈，電控門進去后還有一層拉門，過了拉門后才進入大廳，大廳較氣派，挑高8米左右。，一角有衛生間，有綠化，北面為農行，還有公用電話，較人性化的設計。西面和東面都是全明玻璃窗，采光好。整個樓的設計較規則，中間電梯和四邊辦公室。電梯是原裝進口日立四部中間，還有一部在東邊（貨梯）。樓的層高3米左右，但中間的走廊層高太低，2.3米左右。每個樓層有18間辦公室，中間是衛生間和緊急通道。售價15000元/平方米左右。

（5）世貿中心，總的格局，下面樓層面積大，上面樓層面積小。樓層高3米左右。其總體是圓形設計，所以有多個入口和多個大廳。電梯是三菱四部。

（6）丙級的求是大廈，大廳：無休息處，角上有一個小商店。電梯是otis三部。1-4層面積較大，5樓為技術層，6-19層較小。四樓有餐廳。

（7）國際花園寫字樓，層高3米左右。一至二層有咖啡廳，酒店，美容中心。

二，武林商圈：

主要調查的是甲級的白馬大廈，華浙廣場；乙級的藍天商務中心；丙級的新世紀大廈，元通大廈。

1，租金價格在2.1-4.0元/平方米/天。物業費從3.8-8.3元/平方米/月不等。車位費用這里只了解到了元通大廈和白馬大廈的，剛好比較典型，元通大廈屬于比較老的寫字樓，所以車位明顯不夠，現已沒有固定的車位供租用，只有租外面的流動車位，前兩小時2.0元/小時，后面的時間4.0元/小時。白馬屬于比較新的物業，車位是有的供給，但是價格有點貴，地上車位220元/個/月，地下車位1200元/個/月。這一區域以廣告，信托投資類的公司還有大公司的辦事處比較多。

2，（1）甲級的白馬大廈，大廳有客廳，能供休息，設有一個商務中心，負責來客詢問等工作。大廳為半透明，采光很好。電梯是otis的三部，比較新，速度很快。樓層也比較高，大概有3.2米左右。但是進出沒有人登記，有事詢問還得跑到商務中心，安排不合理。

（2）華浙廣場，大廳沒有白馬的采光好，但也比較大，感覺很豪華。電梯是otis的四部。

（3）乙級的藍天商務中心，大廳分成左右兩塊，各有桌椅提供，每一塊均較小，但裝修的顏色選淡黃色，感覺很高貴。光線好。電梯是otis的四部，但空間比較小。位于莫干山路上，交通方便。但沒有設問訊處。

（4）丙級的新世紀大廈，大廳比較舊，光線不好，一邊是落地玻璃，但外面有建筑物遮擋，一邊設有信件投放箱。電梯是華升富士達三部，顯的比較破舊，比較擁擠，等候時間比較長。層高2.3米左右。

（5）元通大廈，大廳小，電梯是四部上海訊達，物業比較老，所以停車位不夠用，又是由于處于市中心，車位比較緊張。

三，城站商圈：

主要調查的是甲級的聯銀大廈，偉星世紀大廈；乙級的香榭商務大廈，中閩大廈；丙級的宋都大廈。

1，租金價格在1.5-2.4元/平方米/天。物業費從3.0-4.2元/平方米/月不等。車位費用這一區域只問到了聯銀大廈的，600元/個/月，現在還是免費供應的。這一區域的服裝，貿易，醫藥企業比較多。

2，（1）甲級的聯銀大廈，大廳較大，電梯分兩個樓，每個樓otis的二部。走廊空間較大。辦公室帶有衛生間。售價8800元/平方米左右。

（2）偉星世紀大廈的大廳南樓較小，就一層樓高。只設了一個問訊處，另外基本沒有空間。北樓大廳里設有一個轉彎的樓梯，比較現代化，樓高大概兩層。電梯分南北兩樓，南樓兩部otis的。層高2.3米左右。物業朝東采光好，內帶衛生間。

（3）乙級的香榭商務大廈，大廳光線不是很好，裝修也一般，就設一個問訊臺和一個休息處。電梯是日立電梯三部，還有一部員工電梯（兼是貨梯）。辦公中心有一處中庭，所以走廊上的光線很好，而且走廊空間很大。樓層高度較低，在2.8米左右。保安很嚴，進門需要登記。售價10810元/平方米左右。

（4）中閩大廈，大廳有詢問處和休息處，大小與香榭差不多。電梯是上海東芝的四部。問訊處人員態度好。

（5）丙級的宋都大廈，大廳較小，比較老舊，電梯是西子的兩部；保安比較負責，進門會主動詢問。但就是由于物業比較老，所以各種設施都很陳舊。還有邊上是鐵路，聲音比較吵。

四，慶春鳳起商圈：

主要調查的是甲級的瑞豐國際商務大廈，之俊大廈；乙級的三瑞大廈；丙級的中河大廈，華都大廈。

1，租金價格在1.55-2.8元/平方米/天。物業費瑞豐國際商務大廈的5.0元/平方米/月最高，另外調查的幾家物業費用都是包含在了租金里。車位，由于華都大廈

和中河大廈都是屬于比較老的物業，固有的車位本身就比較少，現已沒有車位可供出租用。瑞豐的固定車位租用價格650元/個/月。這一區域的銀行，食品，貿易，醫療器械，電器類公司多。

2，（1）甲級的瑞豐國際商務大廈是國內首幢鋼結構組合的大樓，抗震性強，六級。使用率比普通房高6﹪左右。配有300㎡休閑中心，會展廳，會議中心，商務咖啡吧，健康中心，通訊傳輸，樓宇自控，安防監控，消防報警智能化。香港第一太平戴維斯管理。一進門的大廳很大，大概有6，7米高，保安進門就進行詢問，管理很好。休息處是落地的透明玻璃，采光好。電梯是三部otis，速度快。位于中河中路，背靠慶春路，交通便利。已經有松下，三洋等知名企業入住。

（2）之俊大廈進門左手邊是一家中介公司，保安在門口也比較盡職。物管由野風物業公司進行管理。兩部otis電梯上下，速度快。

（3）乙級的三瑞大廈，相對與甲級的比，物業比較老舊，進入的大廳較小，光線不好；電梯是四部三菱和一部貨梯，戶型也較少，就只有兩種，一種97㎡的和另一種較小一點的兩種戶型。管理也不是很好，進入大廳想進行詢問，人員都找不到。現在買的價位大致在8000-9000元/平方米左右，但還不賣。

（4）丙級的中河大廈，華都大廈都是比較老的物業，一般的車位都已經不能提供，大廳都偏小，光線不好。樓層里的光線也不是很好，有點昏暗陳舊。進出管理不嚴。售價9500元/平方米左右，但現在不賣。

五，文教區：

主要調查的是甲級的昌地火炬大廈，天苑大廈；乙級的偉星大廈，耀江，文欣大廈；丙級的文三數碼大廈，高新大廈。

1，租金價格在1.57-2.17元/平方米/天。物業費從2.6-3.5元/平方米/月不等。車位費只了解到了文三數碼大廈的地上180元/個/月，地下350元/個/月，還有天苑大廈的大概400多一個月。這一區域的軟件，電子信息，網絡設備，外貿，律師事務所類公司多。

2，（1）甲級的昌地火炬大廈大廳小而精致，很明亮。保安嚴，沒進門就問你到哪一層。進出登記。昌地分成三幢樓，一到三號樓，每一幢樓都有自己的保安和大廳。上下是三部東芝的電梯。樓層比較高，大概有3.0米。沒有中央空調，要自己裝空調。售價2000年買的時候是大概3000-4000元/平米左右，現在大概是10000元/平米左右。

（2）天苑大廈，寬敞挑高的大堂，落地玻璃裝修，光線好。二樓的走廊上還有一些盆栽的綠化。四部otis電梯和一部員工電梯。層高3.0米左右。位于文三路上，交通便利。

（3）乙級的偉星大廈，大廳較大，但層高不高，就用了一層作為大廳，高大概4米左右。另外的樓層高大概3米。電梯是日立的三部。進出有來客登記。位于文三路信息街，交通便利。

（4）耀江，文欣大廈，大廳小，高度也不高，大概就4，5米左右。電梯是富士達的三部，比較破舊。問訊處沒有來客登記，進出不嚴。

（5）丙級的文三數碼大廈，大廳小，就設一個問訊，來客登記處和一個休息的地方，另外沒有多少空間，且光線不是很好。電梯是四部永大日立和一部貨梯。層高3.1-3.2米左右，有保安問訊處，來客登記處，但進出都不用登記。

（6）高新大廈，大廳小，還有一蕭山機場的售票處和一打印處。電梯是訊達的三部。管理不嚴，沒有進出登記。售價350㎡，售價240萬，6857元/平方米。

六，其他商圈：

1，這一區域找了六個物業——甲級的耀江廣廈和西湖國貿中心；乙級的鴻鼎商務樓和浙江民航大廈；丙級的錦繡大廈和浙江省電力試驗研究所。

2，（1）耀江廣廈租金：2.1元/平米/天，物業5元/平米/月。車位500元/月，有客戶來訪租5元/小時。辦公區中心有一處中庭，所以采光很好。樓層高度在2.8米左右。總7層，還有地下兩層，設有一處員工餐廳。

（2）西湖國貿中心，售價125㎡，438萬，35040元/平方米。物業6.0元/平米/月。中央空調費用3.6元/小時，從早上8點半到晚上6點。辦公區域有一個很大的中庭。所看物業帶有一個很大的露臺，可以看到西湖，還有很多的綠化。總共有7層，階梯式的，5萬多平方米。辦公室里帶衛生間。上下是通力的電梯五部。大廳的高度2.8米左右。有很多的立拄，有一個詢問處和休息處。但是樓里沒有多少人氣，好象入住公司還不多。入住企業以外貿類居多。

（3）鴻鼎商務樓，售價52.2㎡，68.8萬，13180元/平方米。物業3.5元/平米/月。層高大概3米左右。電梯三菱的兩部。其位于武林路100號，地段好，但其大廳較小，就一個保安的問訊處，沒有休息處和另外多余的空間。

（4）浙江民航大廈，租金2.2元/平米/天，物業全部包括在內（公司自己的房子，所以較便宜）。走廊較小。

電梯是南通montgomery四部。每層761㎡，總20多間，現還有3間還未出租（93㎡一間和另兩個小間）。

大廳較小；位于中山北路和鳳起路交叉口，交通很方便。

（5）錦繡大廈，租金1.8元/平米/天，物業2.8元/平米/月。2.8米左右的樓道高。3米左右的層高。一層660㎡，一層就大的兩間，一間大概330㎡，內又隔有三個小間，和兩個小的儲物室，大概總共5個平米。還有一個會議室可供租用。電梯是otis的兩部；大廳小，一層的層高，約3.5米，就設一問訊處。沒有休息處。位于湖墅南路上，交通很便利。入住企業以建筑公司，建筑智能化，科技信息公司多。

（6）浙江省電力試驗研究所，租金：1.5元/平米/天。1-3層已經有公司租用，現正在裝修。一層面積1000㎡，總共9000㎡。一層開始起租。位于河東路的華電弄，東臨上塘路，相對與一般的寫字樓交通不是很方便。

寫字樓調研報告 寫字樓市場調研報告篇三

天津市南開區鞍山西道電子產品銷售商圈

中端寫字樓出租及經營情況調研報告

委托人：天津市建設發展總公司物業管理處

受托人：姜躍 王鑫

報告人：姜躍 王鑫

日期：2010年11月1日——2010年11月5日

一．鞍山西道周邊地域基本情況與概述

南開區鞍山西道電子產品銷售商圈是依托于南開區科技產業園區自1998年前后開始發展的在本市乃至我國北方同類市場中較為成熟的電子產品批發零售集散地，該區域集中了全市絕大多數以計算機整機（散件）硬件、計算機軟件開發及銷售、計算機周邊電子產品、日用電子產品等多種類為經營內容的眾多中小企業。

在天津市委、南開區委的多個行政部門的重視下所規劃的南開區科技產業園，擁有獨立的工商行政管理所、國家（地方）稅務所等行政機關，園區內特有的多種優惠和扶助政策更加吸引了科技類中小企業的投資，并使之迅速發展。

二．金輝大廈基本介紹

建于1996年的金輝大廈，位于航海道與三潭路交口緊鄰鞍山西道并座落于南開區科技產業園區核心，定位中檔寫字樓，主要面向中小型科技公司，自有產權出租用標準房間（建筑面積40平方米，使用面積26平方米）195間（2層a座、3層b座局部、4層a座b座、5層b座、6層a座、b座自用、7層a座b座、8層b座、9層局部），會議室6間（2層、4層、6層、7層、8層、9層），客用電梯2部，首層大廳寬敞明亮，整廈24小時專人值守巡查，后院機動車車位42個，前院機動車車位16個，獨立的院內免費自行車停車棚，樓內及前后院設有監控設備。

現空置標準房間對外出租價格為南朝向（陽面北房）17000元/

年·間，其他朝向16000元/年·間（含采暖費），電費（每千瓦時1.2元）、停車費用另付。

三．周邊寫字樓分布及概況

1.興科大廈

興科大廈座落于三潭路與鞍山西道交口，整體6層局部7層，樓內進駐企業與我廈基本一致，多為中小型科技公司。據走訪了解，興科大廈與和其緊鄰的賽博數碼廣場同隸屬于原興業里大隊村屬企業，建于2000年左右，賽博是我市繼訊怡電子中心（已于2003年倒閉，現為二手電子品淘寶城）之后最早的大型電子產品零售市場之一，也是我市現在最著名的電腦城。

據走訪了解，該大廈底商黃金部位分別租給了中國聯通營業廳、中國電信營業廳、戴爾計算機等大型企業，而且其余所有底商和2層全部，整體出租給國美電器，可見其地理位置之優越。該大廈3層以上寫字間面積（使用）自20平米至40余平米不等，無空房，按套內面積計算租金，每平米每月40元，不區分朝向（相當于我大廈年租金12500元），單付采暖費，電費1.3元每千瓦時，院內停車位25個左右，據觀察無管理人員，具體的車位費用在詢問時租房人員以無空房為由未作解釋。

2.天鐵大廈

天鐵大廈座落于白堤路南開大學西門殼牌加油站西側，據調研，該大廈為10層建筑，分為a、b兩區，其中a區全部是產權單位，b區南北朝向，單部電梯，樓內單位有三分之一左右與我廈類似，為科技類中小型企業，因毗鄰天南大教育區域，三分之一左右為教育、圖書批發類企業，另有化工、財務等其他類型企業。該大廈隸屬于國有企業，地處南開科技園區中部位置，依托天津大學、南開大學兩所國家級重點高等院校，又與科園大廈相鄰。

該大廈無停車位，外檐較為完善，樓內整潔，但光線偏暗。據調查了解，該大廈房間面積大部分為使用面積31平米，按整間出租，無空房，平均月租金1000—1080元不等（相當于我大廈年租金陽面，區分朝向，單付采暖費，電費1.2元每千瓦時，因無停車位所以也不牽扯停車費用問題。

3.其他大廈簡介

（1）風荷東園臨街公建，座落于白堤路家樂福北側，東西朝向，全部為私人產權對外出租，10層建筑，底商及2層為肯德基、新中國文具店、好利來蛋糕店、永真眼睛等知名連鎖企業，3層以上為寫字樓，因其私人產權性質和套內面積較大（單套房間100平米以上），租金水平較低，為每平米每月30元左右不等，與我大廈無可比性。

（2）天津電子科技中心大廈（頤高數碼5層及以上）、百腦匯大廈、時代科貿廣場，因其定位于知名大中型企業，房屋租金較高，與我大廈可比性不高。

（3）馨名園、馨達園也是中小型科技類企業匯集之地，因為都屬私人產權，房屋性質多為民建，對比寫字樓其房屋租金相當低廉，月租金2000元的水平可以租到建筑面積90平米以上的房屋，與我大

廈無可比性。

四．調研小結

據多處走訪了解與詳細分析對比，金輝大廈以其定位水平，在南開區科技產業園區同等或類似的寫字樓中的房屋出租價格屬于上層水平。我們在此次調研和對比中發現了我們的許多優勢，當然也有不少的不足之處，如果物業處全體員工在彌補自身缺點和不足的基礎上，更加充分的發揮我們的優勢，相信我們的工作還能在未來更上一個新臺階。

寫字樓調研報告 寫字樓市場調研報告篇四

調研項目：

漢口——浦發銀行大廈、新世界國貿中心、瑞通廣場、萬景國際廣場、中華城 武昌——光谷國際廣場、光谷銀座、中商廣場

對于已投入使用的寫字樓調研要點：

開發商：

物業管理：

地理位置：

使用時間：

地上建筑面積：

標準層面積：

空調情況：

電梯情況：

車位數量：

層數：

層高：

入住率：

供水系統：

主力租戶：

租金水平：元/㎡?月

其他：水電費元/㎡?月

清潔費元/㎡?月

空調費元/㎡（3個月）

月/㎡（3個月）

電梯費元/㎡?月

裝修情況：

生態空間：

主要優勢：

入住單位性質比例圖（外資企業、國有企業、民營企業、行政單位）入住單位行業分布（）

對于在建寫字樓的調研要點：

開發商：

項目地址：

目前售價：元/㎡

建筑規模：占地面積㎡，建筑面積約㎡，公攤 項目組成：

產品情況：

配套設施：電梯、空調、衛浴設施 物業管理：

車位：

銷售情況：

主要客戶群體：

項目評價：

寫字樓調研報告 寫字樓市場調研報告篇五

名家專欄 : 辦公樓宇結構分類及分類標準的研究[20040216]

發布者 ivy 在 2004-02-12 13:35:32(1745 閱讀過)

辦公樓宇結構分類及分類標準的研究

目前，社會上對辦公用房物業檔次的看法并不完全一樣，業內或政府管理部門目前也沒有評定辦公樓分級的客觀依據和統一標準。其實，辦公用房的分類及標準對于我們進行物業經濟學的結構性分析、項目投資決策、市場營銷、物業管理和統計工作都是至關重要的。如果缺乏一個客觀的分類標準，往往會在工作中帶有很大的主觀性和盲目性，進而造成決策和判斷上的偏差。因此，進一步加強對辦公用房結構分類

及分類標準的研究無疑具有重要現實意義。

一、辦公物業的分類

辦公樓是從事生產、經營、咨詢、服務等管理人員(白領)辦公的場所，它屬于生產經營資料的范疇。

從辦公樓宇物業形態的發展變化過程來看，可分如下階段：

1、傳統辦公樓

兩大特點：立足于自然通風和采光，以小空間為單位，排列組合而成。

這一類辦公樓起始于底層或多層磚混結構，較小的開間和進深尺寸。如：3.6—4.0米的開間、5—8米的進深等，層高一般也在3.6米左右。

建筑向高處發展以后，產生了鋼筋混凝土的框架結構，但是使用空間仍按傳統的模式，仍屬于傳統辦

公樓的一種。

傳統辦公室的優點：私密性強，工作者可自行控制工作環境(燈、百頁窗、家具布置等)。

傳統辦公室的不足之處：空間利用率低，缺乏靈活性。

2、早期的現代辦公樓

特點：大空間。

這種模式的積極意義是：追求實效。

這種模式的消極之處是：機器化的辦公環境，非人性化的工作方式。

3、后期的現代辦公樓

特點：富有人情味的辦公環境及優雅的周圍環境，帶有綠化的內庭院或中庭。例如，上海的虹橋商務

大廈。

景觀辦公室：大空間中靈活布局，有適當的休息空間，用靈活隔斷和綠化來保證私密性，地板、天棚

均有吸音處理等。

4、智能化辦公樓

20世紀1970-1980年代，隨著信息時代的到來，世界上出現了一批舉世公認的智能建筑，其中絕大部

分是辦公樓；20世紀1990年代，我國開始建成少量的智能建筑。如上海的金茂大廈。

智能化辦公樓發展迅速，繼3a之后，目前又推出全新的5a概念，智能建筑已成為 21世紀辦公建

筑發展的趨勢。

而從辦公樓宇自身的品質類別來看，可分為如下四類：

第一類，為近年設計建造的智能化辦公樓。這類大樓一般立面新穎，氣派壯觀，內部布局比較合理，講究功能到位，智能化功能達到3a以上，設備設施比較豪華，特別在安保、通訊、計算機網絡等方面考

慮較為周全。

第二類，是1990年代初設計，近年投入營運的現代化辦公大樓。這類大樓裝有中央空調及保安、消防設備，各類設施比較先進，物業管理比較到位，智能化功能在3a及3a以下，部分大樓為公寓辦公樓

設計，功能布局不盡合理。

第三類，是不帶中央空調的辦公大樓。這類大樓設備一般，尤其在通訊、設施的配置上與目前的互聯

網通訊有一定差距，且內部布局大多采用公寓式布局。

第四類，是廠房或其它用途物業改建的辦公用房，一般而言，內部設施比較簡易，目前，該類物業的比例呈下降趨勢。

從以上辦公用房物業形態以及自身品質的演化看，是經歷從低級、中級到高級，從落后、比較落后到先進的過程。而就現階段而言，辦公物業由于品質檔次、規模檔次、智能化程度、配套服務、管理水平存在的差異而在辦公物業市場上形成的高檔、中檔、低檔物業的供應結構是客觀存在的。以下，我們分別以建筑面積、裝飾情況、配套設施、設備情況、客戶情況、區位交通、智能化程度、物業服務等指標來對結

構層次進行界定和探討。

二、辦公樓物業檔次劃分標準的研究

就我國的辦公樓市場而言，一般分為高檔物業(甲級寫字樓)、中檔物業(乙級寫字樓)、低檔物業(丙級寫字樓)。而高檔物業又可細分為兩個部分：頂級和甲級寫字樓。頂級寫字樓與國際寫字樓標準相符，甲級是按照本地市場現行標準劃分的。所謂甲級寫字樓主要是參照了四星級酒店或五星級酒店的評級標準，是房地產業內的一種習慣稱謂。由于寫字樓物業在不同的市場各不相同，寫字樓的分類標準通常是基于每個市場上的相對質量，如在一些小城市還沒有頂級寫字樓與國際寫字樓。

對于超大城市(如北京、上海)，筆者以為，在辦公物業劃分時除要一般考慮樓宇品質外，還要充分考慮城市交通和城市規劃(cbd布局)的因素，具體來說物業等級和等級標準可作如下的劃分和界定：

1、頂級物業(國際寫字樓)

(1)樓宇品質：建筑物的物理狀況和品質均是一流，建筑質量達到或超過有關建筑條例或規范的要求；建筑物具有靈活的平面布局和高使用率，達到70％的使用率；樓層面積大，大堂和走道寬敞，從墊高地

板到懸掛頂棚的凈高度不少于2.6米。

①裝飾標準：外立面采用高檔次的國際化外裝修如大理石外墻和玻璃幕墻，采用進口高標準的大理石、鋁板、玻璃幕墻等材料；有寬敞的大理石大堂和走廊；公共部分的地面應為大理石、花崗巖、高級地磚或鋪高級地毯，墻面應為大理石或高級墻紙或高級漆，應有吊頂，電梯間應為不銹鋼、大理石；衛生間安置

進口名牌潔具，如科馬、科勒、美標、t0t0等等。

②配套設施：應有配套商務、生活設施，如會議室、郵局、銀行、票務中心、員工餐廳等，專用地上、地下停車場，停車位充足，滿足日常生活的商店，適合商務會餐的飯店，賓館，午間放松或娛樂設施，其

它如公園、運動設施和圖書館。

③電梯系統：良好的電梯系統，電梯設施先進并對乘客和商品進行分區。

④設備標準：應有名牌中央空調，中央空調系統高效；有樓宇自控；有安全報警；有綜合布線。

(2)建筑規模：超過50000平方米。

(3)客戶進駐：國外知名公司的租戶組合；知名的跨國、國內外大公司、財團。

(4)物業服務：由經驗豐富且一流的知名品牌公司管理，配備實用的計算機物業管理軟件，實現辦公物業管理計算機化，建立辦公管理信息系統，并辦公物業各系統實現連通和統一的管理，24小時的維護

維修及保安服務。

(5)交通便利：位于重要地段，極佳的可接近性，臨近兩條以上的主干道。有多種交通工具和地鐵直

達。

(6)所屬區位：位于主要商務區的核心區。

(7)智能化：3a～5a

(8)開發商的背景：經驗豐富并且資金雄厚。在項目開發的早期年份具有財務彈性，并且具有大規模房地產投資的豐富經驗，這些開發商或是海外公司如來自美國、馬來西亞、香港、韓國，或者有海外經營

成功經驗的優質國有企業。

2、高檔物業(甲級寫字樓)

(1)樓宇品質：建筑物的物理狀況優良，建筑質量達到或超過有關建筑條例或規范的要求；其收益能

力能與新建成的辦公樓建筑媲美。

①裝飾標準：外立面采用大理石、高級面磚、鋁板、玻璃幕墻等材料；有大堂，大堂地面應為大理石、花崗巖、天然石材等，墻面應為大理石、花崗巖、或高級墻紙等材料，應有吊頂，柱應包大理石、不銹鋼等材料；公共部分的地面應為大理石、花崗巖、高級地磚或鋪高級地毯，墻面應為高級墻紙或高級漆(如立邦漆等)，應有吊頂，電梯間應有不銹鋼、大理石或木門套；衛生間安置進口名牌潔具，如科馬、科勒、美標、tot0等等。

②配套設施：應有配套商務、生活設施，如會議室、郵局、銀行、票務中心、員工餐廳等，專用地上、地下停車場，停車位充足。

③設備標準：應有名牌中央空調；有樓宇自控；有安全報警；有綜合布線。

(2)建筑規模：1—5萬平米。

(3)客戶進駐：有知名的國內外大公司，客戶大多是進行研發、技術服務、電子商務或知名品牌代理

等方面的業務。

(4)物業服務：由經驗豐富的知名公司管理，完善的物業管理服務包括24小時的維護維修及保安服務。

(5)交通便利：有多種交通工具直達。

(6)所屬區位：位于主要商務區或副都心區。

(7)智能化：3a及3a以上。

3、中檔物業(乙級寫字樓)

(1)樓宇品質：建筑物的物理狀況良好，建筑質量達到有關建筑條例或規范的要求；但建筑物的功能

不是最先進(有功能陳舊因素影響)，有自然磨損存在，收益能力低于新落成的同類建筑物。

①裝飾標準：外立面采用面磚或瓷磚；有大堂，大堂地面為地磚，墻面為瓷磚或高級漆，有吊頂；公

共部分的地面為地磚或鋪中檔地毯，墻面刷白；衛生間采用合資或國產中高檔潔具等。

②配套設施：有專用地上、地下停車場。

③設備標準：有中央空調系統；無樓宇自控；有安全報警；無綜合布線。

(2)建筑規模：無限制。

(3)客戶進駐：客戶多為國內的中小公司，從事銷售代理、產品研發。

(4)物業服務：有物業公司服務。

(5)交通便利：有交通線路到達，交通較方便。

(6)所屬區位：副都心或較好的城區位置。

4、低檔物業(丙級寫字樓)

(1)樓宇品質：物業已使用的年限較長，建筑物在某些方面不能滿足新的建筑條例或規范的要求；建

筑物存在較明顯的物理磨損和功能陳舊，但仍能滿足較低收入承租人的需求。

①裝飾標準：外立面采用涂料；無大堂；公共部分的地面為普通地磚或水磨石；衛生間采用普通國產

潔具。

②配套設施：無。

③設備標準：分體空調；無樓宇自控；無安全報警；無綜合布線。

(2)規模：無限制。

(3)客戶進駐：客戶基本是小型私企，從事簡單的銷售業務。

(4)物業服務：可有一般性的物業服務如衛生、收發、值班。

(5)交通便利：有交通線路到達。

(6)所屬區位：一般城區位置。

摘 自：上 海 房 地 產 市 場 報 告

寫字樓調研報告 寫字樓市場調研報告篇六

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成都工業總部基地寫字樓調研報告

一、調研基本情況

（一）錦江工業總部基地

錦江工業總部基地規劃面積1934畝，其中基地總部型企業凈地面積198畝，占園區凈用地面積的17.3％。目前，基地主要形成了工業總部、現代印務和生物制藥三大板塊，入駐企業25家，項目27個，投資總規模近50億元，投資強度230萬元/畝。未來總部基地企業總部樓宇全部建成后，建設總面積將達280萬平方米，可容納總部型企業約3000家，預計可實現年產值150億元，稅收15億元。

1.中冶成工大廈

項目位臵：該項目位于錦江工業總部基地管委會旁，面臨錦江；東臨成仁路延線，南臨武侯大道東延線，西接紅星路南延線，北靠三環路。

開發商背景：項目是由中冶成工建設有限公司投資建設的總部基地，該公司于2006年11月由中國第五冶金建設公司改制而成，是中國冶金科工股份有限公司控股。中冶集團是央企排名27位，世界500強企業，其中中國成工具有60年的歷程，涉足總承包、裝備制造。資源開發。房地產等多個領域。

占地面積：14.15畝 建筑密度：30.18％

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容積率：8.02 綠地率：33% 總建筑面積：92218㎡，其中地上總建筑面積75714㎡，地下總建筑面積16504㎡

車位：總停車位600個（其中地下400多個，地面100多個）

建筑層數：a區辦公樓27層，b區和c區辦公樓均為31層；地下為兩層。

建筑高度：99米 租售形式：出售

售價：5100元/㎡以上。現售價均價7500/㎡。物管費：最高不高于6元/㎡

出售面積：（a、b區為商務辦公區域，c區為商務酒店區域）

a區：1100㎡/層，可分拆為300㎡-800㎡，層高4層-16層：3.6米；

b區：600㎡/層，層高：3層－22層：3米；23層-31層：3.3米；

c區：800㎡/層，層高：3層－22層：3米；23層-31層：3.3米；

項目優惠政策：攜手錦江工業總部基地管委會共同對大廈進行招商，入駐企業可享受政府的多項扶持優惠政策。

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銷售情況：a區21層-27層為中冶成工自用，其余全部對外銷售，c區作為商務酒店招商。目前只有少數樓層尚未銷售。

2.成都銀海芯座

項目位臵：該項目位于城市紅星路南延線與三環路的交匯處，天府大道東側錦江河畔。

開發商背景： 層高：3.2米

總樓層數：27層（其中地上27層，地下2層）建筑面積：106522㎡ 租售形式：租售均可

租售面積：600-30000㎡，單層1345㎡ 售價：6500元/㎡ 租金：40-60元/㎡/月 物管費：9元/㎡/月 車位費用：200-300元/月 車位數量：681個 銷售情況：已基本售完

（二）青羊工業總部基地

項目位臵：該項目位于成都重點打造的20個工業集中發展區之一的青羊工業集中發展區核心區域，坐落在成都西

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三環與外環之間。距雙流機場僅十余分鐘車程，毗鄰規劃中的青羊區行政中心。

開發商背景：項目是由成都青羊工業建設發展有限公司投資建設，該公司成立于2004年6月18日，由成都市青羊區國有資產監督管理辦公室、成都臵信實業（集團）有限公司、四川合信實業有限公司共同發起成立的股份制有限公司。經營范圍包括房地產開發與經營、實業投資、房屋租賃及其它無需許可或審批的合法項目。

占地面積：1089畝 容積率：1.6 建筑密度：29.2％ 綠地率：35％

租售形式：整棟出售（大面積的獨棟辦公樓可分割，分層出售）

出售面積：1500-4700㎡

售價：5000元/㎡ 現售價6000-8000 物管費：2元/㎡/月

項目優惠政策：享受青羊區優惠扶持政策；符合相關條件的企業，前三年按地方實得部分的40%-60%扶持，整棟入駐企業，根據不同納稅額度可獲得20萬-50萬元的獎勵。

銷售情況：目前，青羊工業總部基地一期、二期、三期獨棟式企業總部已全部建設完畢，并全部出售，四期正在招

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商。

（三）青羊綠舟稅源總部基地

項目位臵：該項目位于成都市青羊區光華大道青羊綠舟公園。

開發商背景：項目是由成都青羊城鄉建設發展有限公司投資建設，該公司成立于2008年3月27日。公司負責經營開發的青羊綠舟項目是成都中心城區郊區“198”區域的大型復合型項目。主營業務：土地整理、房屋及土木工程建設、園林綠化工程施工、農業產業開發及項目投資、市政基礎設施投資等。

占地面積：1800畝 獨棟面積：1100-3000㎡

租售形式：不進行銷售和租賃，但要求企業有足夠的稅收，只要企業稅收達到一定的額度，就可免費入駐。上繳的稅收越多，免費得到的辦公樓就越大。

項目優惠政策：企業年納稅額達到相應稅收標準并將稅收注冊關系遷移到青羊區，繳納一定金額的保證金后，企業可以零租金入駐稅源總部基地高端總部物業。

銷售情況：尚無企業入駐，目前正與幾家大型企業接洽。

（四）龍潭工業總部基地

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成都市龍潭工業總部基地位于成都市龍潭場鎮南、北起成渝鐵路、南至成南高速公路與龍泉驛區接壤，西起三環路、東止繞城高速公路。規劃總占地面積約8.6平方公里，是中西部地區規模最大的總部經濟第一城。項目將建成約150萬平方米的總部集群，至2010年，可入駐5000家以上的總部企業。

1.成都龍潭裕都總部城

項目位臵：該項目位于成都市東三環二段龍潭都市工業集中發展區內。

開發商背景：項目由成都龍潭裕都實業有限公司投資建設，該公司是由上海裕都集團與成都東方廣益投資有限公司投資組建，共同開發龍潭總部新城。龍潭總部新城作為省、市政府重點招商引資項目落戶成都龍潭工業園，在成都市和成華區委、政府的關心支持下，本著“造城”理念，堅持高起點規劃、高標準建設、高品質管理，集中力量快速推進龍潭總部新城建設。

項目簡介：成都龍潭裕都總部城項目總占地面積2700余畝，建筑面積300余萬平方米，整個項目預計總投資75億元，共分為三個地塊進行開發建設。一號地塊占地779畝，規劃為商務辦公及配套設施，總建筑面積達68.8萬平方米，停車位達4522個。辦公樓宇建筑面積為491-5314㎡，共分為五個組團，以獨棟式、組合式、公寓式、聯排式商務辦公

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為主要建筑形態；二號地塊占地168畝，規劃為配套住宅；三號地塊占地2000余畝，規劃為商務辦公區，計劃2010年開工建設，預計開發時間為8-10年，建成后可供1600家以上企業入駐。目前已完成一號地塊的工程建設。

占地面積： 779畝

總建筑面積：69萬㎡（其中地上57萬㎡，地下12萬㎡）容積率：1.5 建筑密度：30％ 綠化率：30％ 車位：4522個

租售形式：整棟出售（大面積的獨棟辦公樓可分割，分層出售）

出售面積：491-5314㎡ 售價：5400元/㎡ 銷售情況：60％ 項目優惠政策：

（1）凡購買辦公用房首付在50％以上，價格優惠幅度最高為10％；

（2）凡在成華區注冊成立新公司的企業或已將工商稅務關系轉至成都市成華區的企業，入駐龍潭總部城均可享受6年8成地方實得部分財政扶持政策；

（3）享受辦公用房補貼：納稅在200-500萬、500萬元

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以上的企業，購買辦公用房分別按100元/平方米和500元/平方米的標準給予一次性補貼，補貼面積不超過2000平方米；

（4）企業購買辦公樓后，可享受購買總部城配套住宅原價下浮5％的優惠政策；

（5）重大項目或行業龍頭企業購買可根據具體情況一事一議；

（6）凡入駐企業均可享受市、區兩級政府所給予的相關扶持政策。

2.多元總部國際一號

項目位臵：該項目位于成都市三環路和繞城高速之間，緊鄰成渝、成南、成綿、川陜高速路起點和雙流快速通道起點。項目一期可入駐60家企業。

開發商背景：項目由四川多元德泰投資集團有限公司開發，該公司以資本運作為核心，以房地產投資開發為主體，集酒店、旅游、設計、園林和工程管理等相關產業為一體的集團化企業。

建筑面積：66667㎡ 容積率：0.9 綠化率：20％ 總樓層數：4層

停車位：600多個（其中地上400多個，地下100多個）

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物管費：2.2元/㎡/月 租售方式：租售均可 租售面積：300-1000㎡ 售價：4000元/㎡ 租金：25元/㎡/月 銷售情況：40％

項目優惠政策：雙享成華區和龍潭總部經濟試驗區優惠政策

（五）藍光·空港總部基地

項目位臵：該項目位于成都城南臨空國際商務經濟圈中心，處于政府“一區兩城”重點規劃區域核心，距雙流國際機場2.5公里。

開發商背景：項目由成都雙流和駿臵業有限公司投資建設，該公司為四川藍光集團全資子公司。四川藍光實業集團有限公司成立于1990年，以房地產開發為核心，以住宅開發和服務為主導，商業地產開發為輔助，以綠色飲品開發為重要組成部分，立足西南布局全國的產業集團。

租售形式：租售均可 售價：7500元/㎡ 租價：60-100元/㎡/月 物管費：3.5-5元/月

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銷售情況：90％

項目優惠政策：享受雙流縣相關扶持政策；凡入駐園區的企業，前兩年將享受地方政府所得稅收100%的返稅，第3-5年則將享受50%的返稅補貼

三、

（一）政策優勢。相對于城市中心傳統寫字樓，總部基地的優勢就是在于額外的稅收優惠政策。例如，藍光·空港總部基地的政策是，凡入駐園區的企業，前兩年將享受地方政府所得稅收100%的返稅，第3-5年則將享受50%的返稅補貼；青羊工業總部基地的稅收扶持政策是，符合相關條件的企業，前三年按地方實得部分的40%-60%扶持，整棟入駐企業，根據不同納稅額度可獲得20萬-50萬元的獎勵；龍潭總部新城政策是，凡在成華區注冊新公司的企業或已將工商稅務關系轉至成都市成華區的企業，入駐龍潭總部新城均可享受6年8成地方實得部分財政扶持政策。

（二）交通優勢。縱觀成都市的甲級寫字樓開發趨勢逐步向三環路外移，cbd區域的寫字樓開發呈現調整的跡象。而集結在三環路外的眾多總部基地，正是看到了城市中心交通等諸多問題，率先選址交通暢達的地方聚集，并以總部經濟的高標準要求，搶占當代總部經濟帶來的新商機。

（三）環境優勢。包括青羊工業總部基地、藍光·空港總

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部基地、青羊稅源總部基地、多元總部一號、龍潭總部新城、錦江工業園和武侯工業園區內，都有以純獨幢別墅般辦公環境的物業。具有低層、低密度、低容積率、高綠化率的“三低一高”的生態園區和高效辦公環境，為企業提供優美的自然環境，健康的舒適空間。

（四）價格優勢。無論是在武侯工業園區，還是在錦江工業園，還是在龍潭總部實驗區，都有物美價廉的寫字樓出售。成都不少中小企業的總部辦公物業，價格都在4000元/㎡上下，與城市中心傳統寫字樓對比而言，這個價格只相當于甲級寫字樓的1/3。另外，城市中甲級寫字樓的物業管理費也相當高，一般都是15元-18元/㎡/月，一個200㎡的寫字間，如果空臵，一個月物管費就得交接近4000元。

四、工業總部基地市場競爭分析(一)成都總部基地市場概況

隨著成都市政府關于“大力發展總部經濟”相關政策的出臺，總部基地在成都開始興起，而青羊工業總部基地項目的成功運作，直接導致成都總部基地熱潮快速升溫，據不完全統計，成都現已有20多個大大小小的總部基地。

就純粹“總部基地”概念項目和項目所處區域來講，成都的總部基地市場至今已形成“3+x”的發展格局：“3”指的是青羊區的青羊工業總部基地和青羊綠舟稅源總部基地、雙

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流西南航空港經濟開發區的空港總部基地、成華區的龍潭總部城三個大型的總部基地項目；“x”指的是其他中小型總部基地項目，包括金牛高科技產業園、錦江工業總部基地、武侯工業園總部基地、天府軟件園等園區或園區里的總部基地項目。

由于政府和開發商對總部基地發展前景一致看好，雖然行業不景氣，但成都工業用地卻屢獲青睞，各個片區的總部基地項目也都有條不紊地推進。在2008年10月17日召開的第四屆中國總部經濟高層論壇上，成都獲得了總部經濟第八位的好成績，這更將刺激成都總部基地的建設進一步升溫。

隨著成都總部基地項目的增多，而且這些項目具有一定的同質化傾向，目標客戶群體也大同小異，這將導致成都總部基地市場的競爭日趨激烈。

（二）成都總部基地市場特征

根據前面對總部基地類型的研究，成都的總部基地主要以研發及高科技型總部基地、企業內腦型總部基地兩種類型為主，這主要是由成都的區位環境、區域經濟發展情況及產業結構等因素決定的。

成都的總部基地項目大多位于政府統一規劃的工業集中發展區內，總部企業在工業集中發展區內的集聚，既可以獲得特殊政策支持便于企業的發展壯大，又可以形成規模優

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勢，提升區域整體競爭力。按照“一區一主業”的規劃思想，同類型企業聚集在同一區域經營，則該區域的專業化優勢將十分明顯，如天府軟件園就是軟件相關企業的聚集地，獲得了國際國內軟件企業的認可。

成都總部基地的開發模式可歸納為青羊模式、雙流模式、成華模式、錦江模式、武侯模式、金牛模式等幾種模式。無論哪種模式，政府的作用都非常重要，政府對園區招商政策的支持及對項目的參與力度，對項目的成功開發及后期運作起著至關重要的作用。

從開發主體來看，成都總部基地的開發單位可分為三種類型：開發商自主開發經營、企業與政府合作共同開發、政府主導一攬子開發。值得一提的是，青羊區政府、成華區政府等政府機構分別以入股的形式參與了相關總部基地項目的開發。

（三）成都總部基地市場競爭格局

成都總部基地市場基本呈現“3+x”的競爭格局，青羊工業總部基地和青羊綠舟稅源總部基地、空港總部基地、龍潭總部城三大總部基地項目憑借規模、政策等優勢，處于領先地位，基本代表了成都總部基地市場的發展水平，而金牛高科技產業園、錦江工業總部基地、武侯工業園總部基地、天府軟件園等園區或園區里的中小型總部基地項目，憑借其專業化、特色化等優勢，也都占有自己的一席之地。

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（四）成都總部基地市場競爭手段

由于成都總部基地項目的開發時間較晚，多數項目都參考了國外的總部基地項目及北京abp等項目的開發運作模式，這就不可避免地導致項目產品呈現一定的同質化傾向。雖然各項目區位不同，招商政策也有差異，但在產品細分、目標客戶定位、項目配套建設等方面大同小異，這直接導致了市場競爭的加劇。多數項目都在宣傳產品的低密度、生態化、環保等，真正有特色的競爭手段并不見得新鮮。

結合園區的統一規劃做好項目規劃，根據市場競爭情況對項目進行差異化定位，同時結合“一區一主業”的園區發展思路對目標客戶群體進行精準定位，并在交通、綜合配套等方面做足文章，將使項目在激烈的競爭中立于不敗之地。

五、成都總部基地發展趨勢

（一）成都總部基地市場供給與需求

由于總部基地集眾多優勢于一身，發展前景看好，吸引了越來越多的政府、開發商等開發總部基地類項目，總部基地物業的快速崛起一方面驅動了區域經濟、城市經濟的發展，實現了企業、區域、城市的“三贏”，另一方面，總部基地項目之間、總部基地與寫字樓之間的競爭也將日趨激烈。

截止2008年，據不完全統計，成都市場呈現的各類總

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部辦公物業面積在200～300萬平方米左右，且呈現繼續增加態勢。

2008年上半年，成都工業用地供應6796.83畝，8、9月兩個月，成都主城區又出讓工業用地約640余畝，這些項目將在未來1-2年內推向市場，且絕大部分以辦公類物業呈現。

2007年9月，成都工業用地開始實行“招拍掛”，年內共成交20宗工業用地，成交面積為601.0434畝，這還未包括其他方式成交的工業用地。

根據上述數據，我們預測，如此巨量的總部辦公物業，其消耗時間可能長達5～10年，這還未包括潛在市場供應。總部辦公物業的持續放量，容易導致這類物業的明顯過剩，激烈的競爭將不可避免，總部基地項目的開發更應該注重策略致勝。

（二）成都總部基地發展趨勢

隨著“總部經濟”概念的流行及成都各總部基地項目的建設，大型總部基地間的競爭將漸趨激烈，而越來越多的中小型總部基地將陸續出現在各工業集中發展區，這些中小型總部基地憑借其專業化、特色化等優勢，成為大型總部基地的重要補充，二者共同構成成都總部基地梯度發展的格局。

根據成都市對工業園區“一區一主業”的發展規劃，我們預測，依附于工業園區的總部基地物業將逐漸細分，總部基

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地項目的功能定位將更加明確，將憑借其鮮明的特色在市場中取得競爭優勢。

總部辦公的概念日益被市場接受，總部基地項目的規劃建設將會更加合理，更加適應城市、社會及市場環境，在不斷自我完善的基礎上實現可持續發展。

從總部基地產品建筑來看，高效能、綠色環保的辦公建筑將越來越多，主要表現在建筑的集成性（集成建筑師、工程師、業主和委托方的需求和建議）、建筑模塊化、可變性（采用新技術和革新設備）、節能環保四個方面。

二〇一〇年一月十九日