人生天地之間，若白駒過隙，忽然而已，我們又將迎來新的喜悅、新的收獲，一起對今后的學習做個計劃吧。相信許多人會覺得計劃很難寫？這里給大家分享一些最新的計劃書范文，方便大家學習。

土地拓展工作計劃篇一

海拉爾農牧職工中專學校拓展科依據張滿澤校長總體工作部署，以“培訓工作必須突破”的思想為指導，有層次、有步驟的安排拓展工作。

一、加大宣傳力度

長期以來，拓展培訓的宣傳工作一直處于盲目宣傳狀 態，利用微信平臺，短信群發，立廣告牌等方式進行宣傳，但實踐證明，這種宣傳方式有一定的效果，但成本高，宣傳方式被動，宣傳內容膚淺（廣告詞無法將拓展精髓展現出來），所以宣傳起到的作用不明顯。拓展培訓科今后的宣傳工作的重點要放在有目標、有針對性的一對一宣傳上，我們應針對某一企事業單位，根據其特點和需求，有選擇性的安排拓展項目，一般以增進團隊溝通協作、熔煉團隊增強凝聚力、提高領導力與執行力為主。以創新該單位精神文明工作或通過對該單位拓展活動的媒體宣傳，提高企業知明度為吸引點。全面開啟一對一宣傳模式。

計劃每月對四家企業開展一對一宣傳，平均每周一家，周一、周二為信息收集時間，針對某一企業，研究其特點、掌握其需求，選擇與之適應的拓展項目，事前做好各種前期 工作，不打無準備之仗。周三與該單位領導進行接觸，（可根據對方時間安排進行調整），周四、周五根據反饋意見 進行調整、改進。

二、加強拓展培訓師的學習。

拓展培訓成功與否決定于拓展項目的完成質量,而項目 的質量與培訓師的素質和能力息息相關。為了更好開展拓展訓練工作，有計劃、有步驟加強拓展培訓師的學習是至關重要的。

拓展師能力提高要求與方法:

1、提升拓展師的

總結

在拓展訓練過程中，要學會將經典話語的集結，整理。培訓師要有高度的總結和概括能力，能講培訓現場的情況，學員的思路快速進行提煉，因此需要簡介、快速的運用一些經典名言或語句進行凝練傳達。

文章縮寫是提升總結和概括能力好方法，定期組織拓展師進行閱讀，而后整理并簡要復述，用自己的語言總結、歸納、概括，提升拓展師的分享水平。

2、提升拓展師的講述能力。

通常在拓展培訓過程中，作為優秀的拓展培訓師要學會講拓展培訓故事，用培訓小故事來提升講課的培訓效果。

通過故事及案例講述訓練，注重故事講述的生動性，從而提升拓展師的講述能力。

3、提升拓展培訓師的應變能力

拓展培訓師在培訓過程中要具備自圓其說的能力和處理突發事件的能力，遇事不慌，沉著應對，快速反應，圓滿解決是拓展師必須具備的能力與素質。

要求拓展師拓寬知識面，多看案例，提升口才。并提前做好各種應對預案，從容面對各種突發情況。

4、熟練拓展培訓流程

對拓展培訓流程作詳細的敘述，這將有利于拓展培訓師將培訓畫面進行預演，從而對拓展培訓現場的應變和駕馭度更好。

三、

創新是拓展的生命，沒有創新，拓展培訓必然會退出歷史舞臺。

創新的核心是項目研發，拓展科將成立項目研發小組，定期研發新項目，做到培訓常來常新，永不過時。

四、全力籌備中小學生冬令營，今冬力爭開展兩期優質 的冰雪主題冬令營。

冬令營是我校精品拓展活動，他是將青少年素質教育與拓展訓練緊密結合形成針對中小學生有主題、有內涵、有特色的拓展活動，已經連續開展四年。參訓人數已達四百余人。

今冬我科將開展以《冬日情懷、感受溫暖》冰雪主題冬令營，精心打造的以冰雪世界、軍旅勵志、生存訓練、素質拓展、心智教育為主要內容的冬令營活動。

第一期開班時間預計為2016年12月25至2016年12月29日，前期需做好各項準備工作。

土地拓展工作計劃篇二

土地拓展工作

確定土地信息收集機制，收集土地信息，建立集團公司土地資源信息庫；

?尋找未來價值增長潛力較大的區域或地塊，謀求合作機會，或通過土地市場招、拍、掛等形式獲得土地；

?主持或協助集團總部領導進行項目談判，完成項目相關協議的草擬和簽署；

?負責與土地方合作掛牌的委托土地評估、掛牌申請、數據編制、關系協調工作；如有成員公司，則由成員公司負責；

?組織各部門對計劃競買的土地進行綜合分析，編制競買方案，向集團總部領導提出競標建議；如有成員公司，則由成員公司負責； ?組織進行競買投標文件的準備，遞交競買申請書及競標投標文件，配合集團總部領導進行競標工作；

?跟進和監督土地或項目轉讓合同的履行，負責合同款的支付和補充協議的簽訂工作。

土地拓展工作計劃篇三

崗位職責：

1.通過各種渠道收集土地項目信息；

2.進行地塊現場勘踏，負責土地可行性研究報告及投資測算分析； 3.組織項目的盡職調查、可行性研究分析，參與項目談判與協議簽訂； 4、負責項目前期報建手續的辦理；

5、熟悉湖南地區市場、有良好的政府關系渠道。負責對外開展公關活動，協調維護公司與各級機構的公共關系。任職要求：

1、專科以上學歷，5年以上工作經驗，其中至少3年以上地產開發與業務拓展管理工作經驗，房地產經營管理、城市規劃等相關專業本科以上學歷；

2、熟悉國家、地區、房地產行業關于土地流轉、房地產開發等相關政策法規；

3、具備敏銳的洞察力和較強的風險控制能力，良好的溝通協調能力和項目管理能力； 4、有一定資源者優先考慮。職能類別：房地產項目/策劃經理

土地拓展工作計劃篇四

一多年從事土地拓展工作的資深人士的告白

這篇文是我近年來從事土地拓展工作，一些經驗的總結。我希望可以盡量做到用數據說話。由于我長期在珠三角混，所有本文中所總結出來的城市特征，基本上都是珠三角那種典型的多中心城鎮型發展特征。希望不會對居住在攤大餅的城市的同學，產生誤導。

本人從事的土地拓展工作，也就是拿地之前的地價測算工作。這份工作說起來可以很簡單，對照一下周邊樓盤的售價，扣除掉開發建設成本和預計利潤，剩下的就是地價。（地價= 預計售價-開發成本-預計利潤）然而，由于土地市場競爭的血腥和慘烈，單純的以目前周邊 樓盤的售價做簡單對照，來確定預計售價，一定沒法競得土地。我們必須要相對準確的判斷 出，2 到 3 年后的樓價漲幅，并以此來計算預計售價。對未來的漲幅判斷得越準確，理據越 充分，在土地市場上的競價能力就越強。因此，這就逼迫著地產投資人，去尋找隱藏在房價 上升背后的，客觀規律。我必須要說的是，任何地產投資人做出的預測，都會在極快的時間內得到市場檢驗。從 獲取土地，到開售，（中間需要設計、報建、施工至預售進度）業內品牌地產商的平均所需 時間，大致是 20 個月的時間，也就是 1 年零 8 個月。投資人做出的預計售價建議，在這個 時間就要得到檢驗。如果檢驗結果正確，那么這個投資人將得到重視； 而如果檢驗結果錯誤，他必然會失業，而且也極可能會面臨不得不改行的厄運，因為他的責任無可推脫，他造成的 損失無可彌補，業內也將很快知道他的糗事，并會在這個小圈子里反復傳播。而且，地產投 資人幾乎時刻都要面對不同的地塊，他們都需要做出預計售價的判斷。就我而言，我所在的 城市，一年推出市場的地塊超過 50 宗，平均每個星期，就會有一宗在這個城市不同區域的 地塊推出市場。投資人必須要判斷這些地塊是否具有投資價值，價值有多大。如果投資人僅 僅只知道一個目前的市場銷售數據，而對數據背后的客觀規律毫無認知，那么他犯下重大的 判斷錯誤，就只是一個時間問題了。不是今天，就是明天，他必然會因為過高或過低的預計 售價，從而導致拿下爛地，或者錯過好地。純粹基于生計所迫，我開始試圖透過無窮無盡的市場銷售數據，探尋城市房地產的根本 規律。對房地產的需求，一般而言，按從低到高的順序可分為： 首次臵業型需求、改善型需求、投資需求和投機需求。我對上述需求的理解是： 任何一種需求，都可以兼容其它需求。譬如，首次臵業型的客戶，他們也會有投資保值的要求。改善型的客戶，隨時都可能在樓市大漲的 時候賣樓。每一個城市，都會體現出以某一種需求為主的特征。舉例而言，珠海江門和肇慶，是典型的首次臵業型需求城市。（很不幸，把珠海放在這里了。珠海由于其莫名其妙的旅游 城市的定位，人口又少，經濟也相當落后，一直都是做點首次臵業型客戶的生意。它最近樓 市大漲，開始表現出強烈的投機型特征，這也是這種旅游城市的樓市特點：在首次臵業和投 機型需求之間跳躍，暴漲暴跌特征明顯。）佛山東莞，就是典型的改善型需求為主的城市。廣州大致是介于投資性需求與改善型需求之間。而深圳，介于投資與投機之間。中山和惠州 是兩個非常特殊的城市。中山是純粹由鄉鎮合并而成的一個怪胎，沒有市區，它的需求大致 介于首次臵業型和改善型之間。而惠州，是一個投機盛行的城市，它受深圳的投機之風影響 太深。當然，這只是我對珠三角幾個城市的需求特征做出的簡單總結，在一個城市的內部不 同區域，又體現出不同的特征。譬如，以廣州為例，天河中心區是投資性需求旺盛，而番禺 區目前表現出的是改善型需求為主，花都區，就正在從首次臵業階段，向改善型需求階段過 渡。不同的需求，所表現出的樓市外部特征，差異非常明顯。這個我可以做詳細的說明。首 次臵業型需求對產品的要求不高，1 梯 4 戶、6 戶、8 戶都非常常見，客戶對通風采光之類 沒有特別的需求，對房屋朝向的要求也不高，最大的關注點，是價格。凡是以首次臵業型需 求為主的城市，其樓價漲幅都很低，樓市會長期維持在一個穩定的水平線上。產品以小高層 或多層為主，以樓梯房最常見，即使有電梯，也只需要一部電梯。客戶在心理上會對兩部電 梯存在反感，因為這會導致他們的分攤率增加而得房率降低。毛坯交房最為常見，裝修交房 受到極大的反感，因為這將增加首付的額度。品牌地產商一般不愿意進入這類城市，即使進 入了，品牌地產商也難以實現品牌溢價，只能和周邊的零星開發商等價賣。改善型需求為主的城市，對產品的要求很高。一梯兩戶，南北對流，舒適的電梯間和入 戶大堂。面積越大的房子，賣得越貴。（這與廣大在攤大餅的一線城市居住的同學的經驗剛 好相反）裝修交房不受到鼓勵，但也不導致反感。但如果開發商試圖在裝修上賺一筆，試圖 通過裝修實現產品溢價，也不可能做到。因為我們的改善型客戶在裝修上都有著自己的思路，他們要裝點自己的天地，實現自己的夢想，要在自己的大房間里大大的舒一口氣。一旦城市 的房地產市場，從首次臵業型轉向改善型，那一般都將會引發樓市翻倍。品牌地產商會受到 市民的追捧，并可以實現比零星開發商要高出 10%左右的品牌溢價。佛山中心城區從 03 年 開始這個轉向過渡，到 08 年完成過渡，樓價從 03 年的不到 4000，上升到 08 年的 8000。東 莞主城區（讓我們就把東莞的東城區和南城區，當成是東莞的主城區吧，阿門）所經歷的過 程與佛山類似，連價位變化幅度都基本一致。似乎這兩個城市約定好了似的。當然，由于這 兩個城市在產業結構、經濟規模乃至城市化率等方面具有的驚人的相似性，它們在樓市上所 體現出的相同特征，也是可以理解的。投資性需求特征明顯的城市，如廣州，首要特點是：裝修溢價。這類城市的客戶繁忙而 充實，他們見過了世面，寵辱不驚，已經脫離了暴發戶心態。他們沒有那么多閑雜的時間花 費在裝修上，因此他們情愿開發商在裝修上賺他們一筆錢。當然，我們要知道，投資性需求 是比改善型需求更高一個層級的需求，所以在產品上的要求并沒有降低，反而有提高的趨勢。因為只有更好的產品，才能實現價值的增長。到了這個階段，小戶型將可能實現更高的單價，因為總價要低，對投資客戶的資金要求不高。一旦樓市進入這個階段，價格將會實現翻跟頭 似的增長。廣州中心區，04 年均價在 6000 左右，此后投資性需求入市，開始快速上漲，07年過萬，現在過 2 萬。平均每 3 年翻一番。這個規律可以引為借鑒。投資性需求特征明顯的城市，如廣州，首要特點是：裝修溢價。這類城市的客戶繁忙而 充實，他們見過了世面，寵辱不驚，已經脫離了暴發戶心態。他們沒有那么多閑雜的時間花 費在裝修上，因此他們情愿開發商在裝修上賺他們一筆錢。當然，我們要知道，投資性需求 是比改善型需求更高一個層級的需求，所以在產品上的要求并沒有降低，反而有提高的趨勢。因為只有更好的產品，才能實現價值的增長。到了這個階段，小戶型將可能實現更高的單價，因為總價要低，對投資客戶的資金要求不高。一旦樓市進入這個階段，價格將會實現翻跟頭 似的增長。廣州中心區，04 年均價在 6000 左右，此后投資性需求入市，開始快速上漲，07 年過萬，現在過 2 萬。平均每 3 年翻一番。這個規律可以引為借鑒。投機旺盛的城市，譬如溫州、上海和北京，這些個城市，就產品而言，我只能這么評價： 非常爛，與珠三角相比，產品要落后 20 年不止。這些城市往往是資金的匯集地，城市匯聚 了大量的、無法通過其它手段消耗的資金，只能以樓市作為泄洪口。判斷這些城市的市場，只需考察一個數據：閑散資金匯聚的速度。資金匯聚的速度有多快，樓市增長的速度就有多 快。這些城市大多是區域金融中心或者暴發戶聚集地。當然，還有另外一些城市，譬如那些 旅游城市，打著旅游旗號，吸引資金流入，典型的是海南、珠海和廣西北海。這類城市對我 來說，相當恐懼。我個人的態度是敬而遠之。

3、城市化進程 前述房地產市場的 4 個需求階段，是伴隨著城市化的發展進程，而逐步升級的。在城市 化的初期，必定是自住型需求為主階段。其后，隨著城市化的逐步推進，逐步升級到改善型 需求階段、投資型需求階段。至于投機型階段，這是個怪胎，能成為資金黑洞的城市并不多，我也不多做闡述。（上海、北京和溫州等投機城市的清苦學生，我真不同情你們，活該你們 選擇和資本大鱷一起競爭，自作自受。）這里需要闡釋的問題是：城市化到底是一個什么樣 的進程，它是如何發生并發揮作用的。以目前正處于城市化迅猛發生中的佛山和東莞為例。這兩個城市在 03 年之前，都處于 極度分散狀態，都沒有市區的概念可言。03 年前的佛山這一地域概念，僅有 70 余平方公里 的主城區，號稱全中國統轄范圍最小的地級市，主城區之外的南海、順德、高明和三水，統 統是具有獨立治權的縣級市，各自獨立向省匯報。佛山市政府的號令，不能出主城區那 70平方公里。主城區戶籍人口只有 58 萬，常住非戶籍人口僅僅只有可憐的萬把余人，兩者合 計仍不到 60 萬人，并長期維持，乃至有人口下降的趨勢。相對于當時 350 萬左右的全市戶 籍人口，主城區完全達不到 “主” 的概念。同期的東莞更加可憐，主城區只有莞城這個鎮（注 意，是一個鎮，不是一個區。東莞市和中山市，是全國獨有的地級市直接管鄉鎮的組織架構，中間沒有區一級。，戶籍人口不到 16 萬，面積不到 14平方公里。相對于當時東莞 160 萬的）戶籍人口，更是連 10%的比例都沒有 03 年之后，這兩個城市的主城區開始進行迅猛的擴張和建設。佛山將南海順德等 4 個縣級市收并為市轄區，并將主城區統轄范圍從 70 余平方公里擴張到 250 多平方公里（包括 禪城和東平新城），與此同時，人口開始迅速增長，到 2009 年，常住人口已接近100 萬。主 城區的面貌開始發生翻天覆地的變化，大量的基礎設施（包括路橋公園綠化等，最主要的工 作是建設了佛山一環，這其中有無窮的酸甜苦辣，佛山人從一開始極度抗拒一環的建設，到 現在一提到一環就驕傲，集中體現了佛山人從抗拒城市化，到歡迎城市化的心路歷程）以及 生活設施（包括學校醫院和體育場館等）投資完工。這些東西看起來很枯燥，就不細說了。粗略估算，在新城區建設方面，政府投入在 200 億到 250 億之間，年均投入約 40 億。大量 的資金被投入到主城區的新城區建設上，導致這個區域的生活便利性遠遠高于佛山其它區 域，近在咫尺的公園，最高規格配備的學校和醫院，全新和寬敞的體育場館，這些因素累加 起來，導致人口和財富開始向主城區匯集。市民的改善型購房需求被激發出來，并在新城區、新生活的愿望引導下，紛紛脫離舊城區，在新城區購買全新的豪宅。與此同時，東莞也開始啟動城區建設，將莞城、東城、南城和萬江這 4 個鎮，同并為東 莞市區，進行統一規劃（當然，這 4 個鎮的獨立的行政體制仍然存在，也不存在主城區這個 區級行政架構），東莞下死力建設了東莞大道，并以東莞大道為軸心，全面疏通了道路體系，以貫通東莞市區各鎮，結束了市區各鎮之間只能以兩車道的鄉間小道貫通的歷史。（各位不 要嘲笑，直到今時今日，中山市仍是這個調調。）與佛山相類似，各種基礎設施在城區拔地 而起，區域居住環境大幅度改善，從而開始吸引東莞各鎮的富裕群體向城區集中。樓市當然 隨之大漲。如果我們把視野從南中國往北看，一個類似的例子，就是天津。天津的主城區在 03 年 前同樣可以用破爛形容，樓市也一直半死不活。在 03 年之后，天津人突然意識到了城市化 的重要性，開始著手打造他們的城區，因此也實現了樓市從 4000 到 10000 的飛躍。中國的二線城市，基本上有著一個相同的特點：那就是在本世紀初期，開始著手啟動新 城區建設，開始從單純的工業城市，向著城市化之路邁進。或許這是由于這些城市從本世紀 之初開始，已經實現了人均可支配收入 3000 美元這個所謂的小康收入水平線，從流水線上 下來的土老板們，開始有了生活得更好的需求，因此城市化，就必然是當地政府的不二選擇。當集中政府的財力打造出一個全新的城區之后，必然會吸引當地的富裕群體和財富匯集，從 而更加推高新城區的地價和房價。理解了這個客觀規律，就可以理解，經濟發達的二線工業 城市，它們集中力量打造的新城區，必然會成功，也必定能實現財富的匯集效應。反過來，經濟落后的三線、四線城市，它們如果試圖打造新城區，受財力所限，能實現的配套有限，因此提升的生活品質也極其有限，對財富的吸引力也必定有限，因此往往會建出一座空城。這就是新城區建設背后的客觀規律。

4、城市化進程之 2 相對于正努力從大型工業區向宜居型新城市邁進的二線城市來說，三線城市目前的主要 任務，還是好好的提升工業化的水平，完成原始積累。而一線城市的城市化任務，就是打造核心經濟區，也就是 cbd。我算個小賬如下：一個稍有規模的新城區，占地至少應有 10平方公里，也就是 15000 畝。征地成本在二線城市大致需要 80 萬/畝（考慮到絕沒有國有閑臵地，新城區建設必然要 征地，前述標準僅系針對征收農村集體土地，如果是城市拆遷，更不得了），征地總投入要 達到 120 億。要完成 3 通一平，占地需大致占到 40%的比例，投入約 30 萬/畝，也就是投入 約 45 億，僅能得到 9000 畝的可建設用地；這個新城區還沒開張呢，165 個億先花掉了。然 后，生活設施配套，譬如學校醫院以及各色政府機構等，需占去 25%以上的可建設用地，總 投資約需 5 億。現在，只剩下 6700 畝左右的熟地可以賣錢，而政府方面的硬性投入已經超 過 170 個億。如果不這么狠狠的花錢，那么打造出來的所謂新城區，與舊城區相比，將不具 有足夠的吸引力，不具有質上的變化。這些成本折合到剩下的可建設用地上，大致達到 250 萬/畝的水平。上述這個花錢的過程，就是我們通常所說的土地一級開發。上面這個數字，250 萬/畝，是目前二線城市的通常的土地一級開發成本。在與政府談 判勾地的場合，具有通用性。大家一般都承認這個 250。三線城市的財力有限，往往不能承擔這種規模的財政支出。雖然新城區可以逐年開發，但各項成本也是在逐年增加。尤其是征地成本，在新城區未成形時，可以以前述的 80 萬/ 畝的價位征到地，一旦新城區開始建設，立馬提升到 200 萬/畝左右的水平。因此三線城市 的所謂新城區，往往只能開始第一期工程，之后就極難推進。這與它們的整體財政實力有限 有關，一旦它們的政府領導頭腦發熱，狂熱的推進新城區建設，必定會導致一場悲劇。一線城市早已經完成從工業區向宜居型城市進化的過程，相對于二線城市從 2000 年初 期才開始城市化相比，它們的起步的時間要更早。廣州大致在 95 年左右已經開始城市化的 進程，標志性的事件就是從 90 年代后期開始的城中村改造。到 2000 年，廣州已經基本完成 了工業外移的任務，標志就是位于偏遠蘿崗地區廣州開發區從那一年開始突飛猛進，接收了 分散在廣州各地的幾乎所有零散工業，開發區的領導整天笑得和不攏嘴，卻沒有意識到這僅 僅只是城市化的必然。從 2000 年之后，廣州的主要精力就放在 cbd 的打造上，這同樣是城 市化的必然：已完成宜居型城市化進程的一線城市，必須要打造一個核心經濟區，以容納越 來越多的向它匯集的財富的交易需要。（附帶說一句，我一直認為，寫字樓就是社會財富的 交易場所，只不過它的交易比商品零售要稍顯隱蔽而已）從 2000 年至今，廣州的城市化進 程，就是珠江新城的變身歷程。這個歷程褒貶不一，批評的聲音比表揚的聲音多得多。批評 者大多舉出深圳羅湖和上海浦東的例子，來責備廣州市的 cbd 建設，也就是城市化，速度太 慢。站在我的立場上，我認為，一切建設都不能脫離背后的客觀經濟規律。廣州市所匯聚的 財富，當它只需要 200 萬平米的寫字樓進行交易時，它就只能有目前的建設規模。不同于投 機盛行，并定位為區域金融中心的深圳和上海，更不用說匯集全國財富的北京，務實的廣州，確實只能承載起目前的 cbd 規模。

5、城市規劃中國城市發展的歷程，大致遵循著一個相同的軌跡：工業化——居住化——cbd 化。絕 大多數的城市只能在完成工業化后，進步到宜居型城市。cbd 只能在極少數的一線城市打造 成功。我們的城市化水平其實至今仍然相當之低。要知道我們的改革開放至今也只有 30 年，工業化的道路走了 20 年，而房地產行業，因應于城市從工業向居住這種功能轉變的需要，也進入了快速增長通道。這個趨勢在短期內不會改變，所以中國大多數完成了工業化的城市，其城市規劃的主要目的，就是完善居住環境，提供更多、更好的住宅，給從工業流水線上走 下來的各色人等居住。這是大環境，大背景，無可爭辯，不容反抗，順之者昌，逆之者亡。補充一個我個人對城市等級的劃分方式，一、二、三線城市的區分，用 gdp 來區分，一 般而言，人均 gdp 在 1 萬美元以上的，是 1 線城市；6000 美元以上的，是 2 線城市；3000 美元以上的，是 3 線城市。之下的都是在溫飽線上掙扎的城市。我們只要打開所有二線城市的總體規劃圖，基本都可以看到，最重要的規劃部分，永遠 是新城區建設，也就是新的居住區建設。而打開所有

三、四線城市的規劃圖，最重要的規劃 部分，一定是各色產業園區。而一線城市在規劃上就最重視 cbd 的建設。這是由于它們各自 發展的階段不同而造成的必然結果。但是，有相當多的城市，無視自己的經濟實力，強行試 圖超越自己的發展階段，這必然導致悲劇。反面的例子相當多，舉不勝舉。珠三角的反面典 型是江門。在 2000 年左右，工業化都沒有完成的時候，就強行要打造新城區，結果住宅銷 售速度極慢，連累了無數房地產公司。那一波開發潮里面，江門把最鄰近的佛山的知名地產 商全部忽悠了過去，這些地產商全都死在江門，造成的后果就是佛山從此再無本地房地產品 牌企業，成為珠三角 9 城里面唯一一個沒有本土地產品牌的城市。這里面的教訓很多，很深 刻。我認為，最關鍵，就是當時佛山的地產投資人沒有看透江門這個城市所處的發展階段，不能理解經濟發展的客觀規律。這種水平的投資理念，即使不死在江門，也會死在其它地方。

6、供求關系 關于供求關系的爭議很大，因為成交數是可以量化的數字，但需求數極難確定。我自己 來說，目前也沒有成型的思路。只有一些比較粗略的看法。一般而言，目前各大房地產機構，所采取的供求關系計算模式，是用一手房和二手房的 總成交量，與辦理了預售登記的一手新增供應量，進行對比。一般而言，在本世紀，全國范 圍內，新增供應都會被消化干凈，開發商極少有賣不出去的房子。考察一個區域房地產市場 的活躍程度，主要是看二手房交易占全部交易量的比例。對珠三角 9 城來說，深圳的二手房 成交量占比最高，09 年深圳推出新房 428 萬平米，加上 08 年金融海嘯期間未及售出的新房 面積 221 萬平米，一手房總成交量為 649 萬平米，而二手房交易量達到驚人的 1400 萬平米。深圳 09 年的二手房和一手房的交易量比，達到了驚人的 2.16：1。一般而言，業內普遍接受的原理是：一旦房地產二手房和一手房的交易量，超過 1.5： 1 的程度，那就意味著投機型需求占據了主體地位。在靜態上分析的話，每個購買一手房的 客戶，都賣掉了自己原有的房屋，其中有一半在當年就拋售了這套新買進的住房。這意味著樓市的換手率極高，自住型客戶（我們一般認為，自住型客戶就是所謂的剛性需求群體，他 可能是首次臵業，也可能是改善型臵業，但必定是自住的。）極少。與之有著近似表現的，是北京。2009 年北京市二手房成交 252431 套，而一手住宅成交 僅為 158747 套，二手房與一手房的交易比例達到了 1.59： 而 09 年 11 月更是達到了 1.9： 1，1。有興趣的朋友可以查閱自己所在城市的交易數據，考慮自己所在城市的市場所處階段。二手房與一手房的成交量比值在 1：1 到 1.5：1 之間時，我們一般認為，是投資性需求 占主導。這個時期有部分客戶會較為迅速的購進和賣出，但未在整體上形成炒樓的氛圍。相 關的例子是廣州，09 年一手房成交量為 1125 萬平米，二手房成交量為 1320 萬平米，二手 房與一手房的成交量對比為 1.17：1。這表明廣州的樓市開始進入投資性需求時代，但在市 場表象上，仍會體現出強烈的改善型需求與投資性需求并重的特征。二手房與一手房的成交量比值在 0.5：1 到 1：1 之間時，我們一般認為，是改善型需求 占主導地位，在靜態上看，大部分客戶賣掉了自己的第一套房，從而購買第二套房。相關的 例子是佛山，2010 年前 3 季度，一手房總成交量大致是 480 萬平米（老實說我對這個官方 統計數字存在較大的疑問，相當多的地產中介機構都采用的 600 萬左右的數據，目前姑且用 之），二手房總成交量大致是 362 萬平米，二手房和一手房的成交比是 0.75：1。對佛山這 個人均 gdp 超過 1 萬的一線富裕城市而言，目前的市場僅僅體現為典型的二線改善型需求的 狀況，這與其城市自身的經濟實力并不相符，這表明佛山的市場目前處于典型的洼地狀態，上升空間極大。二手房與一手房的成交量比值在 0.5： 以下時，1 這是以首次臵業型客戶為主體的市場，市場成交不活躍，換手率較低。這些城市需要慢慢的經營，老實的發展經濟，從原始積累做 起。不要試圖在這種城市炒樓，也不要對這種城市的未來升值抱以太多的期望，除非它們確 實能在產業園區的建設上，作出成就。

7、供求關系之二 討論供求關系的第二個重要方面，在于客戶來源分析。客戶來源越多，市場的開放程度 就越高，需求就越旺盛，市場也就更活躍。一般而言，區域中心型城市，會吸引該區域的所 有具有消費力的客戶，因為中心城市的生活配套無疑是區域內最完善的，醫療、教育、消費，都是最完美的。在全國范圍內來說，北京具有對全中國富人的吸引力，由于全中國的政府財政資源都向 北京傾斜，所以北京相對于全中國所有的城市來說，配套之完善、生活之便利，都是最好的。（調侃一句： 堵車也是因此應該付出的必要成本。你丫的享受了舉國之力提供的最豐富的生 活資源，順帶讓你丫付出點時間成本，很應當嘛。）所以自 05 年之后，北京的住宅 3 分之 1 的比例，都被外地人買走。一直到北京開始限制外地人購房。但這種限制絕對無法阻止外地 人進北京購房的沖動。土財主們看著自己城市的冷風殘煙，再看一眼北京的燈紅酒綠，死活都會想辦法去享受北京最好的資源。所以北京的無房族，就必須和全中國的所有富豪，一起 競爭每年 15 萬套左右的新增住宅資源。我這里再給一個數據：近5 年來，北京每年新增常 住人口 44 萬人，即使每兩個湊成一對結婚，那也是 22 萬個需要住房的家庭。北京無論從哪 個角度上分析，都是供不應求，而且是極其嚴重的供不應求，在這個背景之下，必定催生猛 烈的投機心態。反觀珠三角，與北京這種黑洞型、磁鐵型的城市不一樣，珠三角絕大多數的城市，都缺 乏對周邊城市的吸引力。即使廣州這種中心一線級城市，市場也是相對封閉的，以內銷為主。珠海和惠州是例外。珠海這種打著旅游休閑地產名堂的城市，天生就是以外地人為主要營銷 對象，最近中國地產界流行炒作旅游地產，能扯上點邊的地方都大漲，從海南往廣東廣西，旅游地產投機之風大盛，所以珠海的客戶來源，大約有 6 成以上是外地客戶。惠州本地的消 費力太弱，它就是依靠深圳強悍的消費力，以及兩地之間懸虛的價差，吸引深圳客戶前往投 資或者投機，它的市場，有一半是靠深圳人撐著。佛山東莞中山等地，市場不光是對外封閉，其內部各個區之間，也是相對封閉。佛山各 區之間，南海順德禪城，市場的相互融合程度，低于 1 成。也就是，各區的購房客戶，僅有 不足 1 成是其它區的客戶。各區各自形成自己的中心，如禪城的亞藝中心，南海的千燈湖中 心，順德的德勝中心，各自相對封閉的形成自己的新城區，并實現各自新城區的價格上漲。東莞僅東城和南城作為城市新城區，可以小規模的實現對東莞全市客戶的吸引，大致可以吸 引到 3 成左右的跨鎮客戶。其它各個鎮街，均是堡壘分明，相互之間幾乎沒有融合，全是以 內部消化為主。中山索性連主城區市場的概念都沒有，全是鎮街市場。各個鎮街之間老死不 相往來。封閉型市場和開放型市場，是兩種完全不同的市場形態。后者極易誘發投機，而前者的 市場將相對穩定。這就是房地產市場與其它商品市場相比而言的特殊性。其它商品市場越開 放就越穩定，而房地產市場，越開放就越不穩定、越慘烈。這是由于房地產市場的供應量極 其有限，提高供應量的潛力，只能越挖越小，因此一旦客戶地理邊界爆發性的向外增長，就 一定意外著供求嚴重失衡，從而導致價格暴漲。一般來說，對于城市群來說，越是均衡發展 的，就越容易形成相對封閉型的房地產市場。珠三角的城市群相對發展都比較均衡，廣州和 深圳雖然位于前列，但也沒有達到一枝獨秀的地步，因此也不能打破各個地方的壁壘，也不 能對各個地方的客戶形成強烈的吸引。而北京這種城市，對周邊城市而言簡直是噩夢。它就 像怪獸一樣，吞噬周邊城市的資源，獨食而肥，這樣的城市，想不形成開放型市場都難 在全國范圍內來說，北京具有對全中國富人的吸引力，由于全中國的政府財政資源都向 北京傾斜，所以北京相對于全中國所有的城市來說，配套之完善、生活之便利，都是最好的。（調侃一句： 堵車也是因此應該付出的必要成本。你丫的享受了舉國之力提供的最豐富的生 活資源，順帶讓你丫付出點時間成本，很應當嘛。）所以自 05 年之后，北京的住宅 3 分之 1 的比例，都被外地人買走。一直到北京開始限制外地人購房。但這種限制絕對無法阻止外地人進北京購房的沖動。土財主們看著自己城市的冷風殘煙，再看一眼北京的燈紅酒綠，死活 都會想辦法去享受北京最好的資源。所以北京的無房族，就必須和全中國的所有富豪，一起 競爭每年 15 萬套左右的新增住宅資源。我這里再給一個數據：近5 年來，北京每年新增常 住人口 44 萬人，即使每兩個湊成一對結婚，那也是 22 萬個需要住房的家庭。北京無論從哪 個角度上分析，都是供不應求，而且是極其嚴重的供不應求，在這個背景之下，必定催生猛 烈的投機心態。北京的現實，真是太殘酷了。俺很喜歡廣東省內的很多的地市級別的城市

8、城市分工 這一段很簡單，也沒有數據支撐，純粹是我個人的扯淡，大家愛看不看。在全球視野上，現在世界經濟的主旋律，是產業大分工。能源、資源、制造、農業、金 融、科技研發和工業設計，各自被幾大板塊收走，而且基本上一收走，就是永久的事，看不 出其它國家還有染指的機會。中國搶到了制造業，現在正在試圖搶科技研發和工業設計這一 塊。在中國國內，制造業被東部沿海城市搶到了，于是富了起來。這是不可抗拒的歷史潮流。想不讓東部地區富裕，那都不可能。但是這個時間算起來的話，其實中國的城市化，也就是 這個富裕起來的過程，也沒多少年。時間往前推 20 年，現在中國那幫子穿西裝扮牛逼的富 人，都在田間地頭流水線上流血流汗呢。20 年彈指一揮間，發達的制造業催生了中國的城 市化，目前大量的城市都到了工業化的后期，要從制造業的低端狀態，往高端進發，也就是 科研和工業設計這個領域，中國人也打算要占領了。現在國內東部地區提得最多的，就是產業轉移。產業轉移的前提是什么？就是東部城市 成功的提升自己的產業狀態，從單純的制造業，把產業鏈往前走，把科研和工業設計這一塊 拿下來。拿下來了之后，落后的制造業就可以遷移到西部，讓西部重走一遍東部經歷的工業 化之路，帶動西部地區的城市化。所以現在東部各個城市都在搞高新產業科技園，都在搞孵 化池，都拼命的鼓勵創業。一邊這么做，一邊有些迫不及待的試圖把落后的制造業趕走。東 部幾乎所有城市都在宣稱干這個事。但是，這個事急不來。我前面說了，忽悠人比忽悠錢困 難多了，凡是有技術含量的活，就得讓有技術含量的人來做。不是你投入幾塊錢，就突然可 以從天上掉下來幾個科學家工程師設計師，引發產業大爆炸的。做科技，比做制造，難得多。主要是沒人才。改革開放至今才 30 年，當年光顧著培養制造業的流水線工人了，根本沒想 到要在學校培養科學家。現在回頭一看，好了，全是用僵化思維培養出的應聲蟲，這種人在 工廠里特好使，老板和政府都喜歡用，但如果想拿去搞研發，對不起，人家連扳手換一個方 向擰都不敢，怎么可能給你突破常規思維，搞出新產品？所以最近輿論方向突然大變，開始 檢討我們的教育體系，從上到下都開始批評照本宣科了，這就是時代的背景。有些個城市，搞制造產業搞習慣了，以為只要圈一個地，建幾個廠房，準備點做孵化用 的小錢，科技產業就搞起來了，這是神經病思維。凡是抱著這種思維去搞科技產業的城市，就一定會失敗。如果這個城市居然還頭腦發熱，自作多情的搞高科技園區的同時，就把傳統 的制造業給遷移走了，那這個城市基本上就是在尋死。我不怕點名。我說的就是東莞。這個 不要臉的城市小富了一把，就打算忘本，想重新打造自己的城市名片，讓大家改變對它臟亂 差的印象，于是明著暗著，就打算把三來一補的制造業都干走，取了個名字，“騰籠換鳥” 叫，結果籠子騰出來了，之前被東莞政府當成傻鳥的傳統制造業，都被其它城市，尤其是清遠和 肇慶，當成鳳凰一樣迎接了過去，但是高科技這只好鳥，死活都飛不進東莞。連續兩年，東 莞的 gdp 增長率為 0，很不幸，又突然遇到金融海嘯沖擊，把東莞打得奄奄一息，差點就把 艱苦奮斗 20 年的成果給滅了。好在人家底子厚，制造業基礎發達，一發覺高科技產業那么 難搞，不是一朝一夕能出成果的事，立馬轉身，把先前要淘汰的傳統制造業，又搞了起來。基本上，在我看來，中國未來 10 年的城市分工，基本上，是東部城市逐漸的學會做科 技研發工業設計這些個高端活計，西部城市變成制造產業基地，兩者分工合作。我個人認為，這是不可抗拒的歷史潮流。高端人才向東部集中，而低端制造業從業人員，就可以留在人口 眾多的西部。

土地拓展工作計劃篇五

時光荏苒，歲月如梭，不知不覺中在銀雁工作已經快兩個月了，由于目前業務需要茲擬定新的業務拓展計劃以順利完成280萬收益的目標為大前提，初期計劃如下：

一、完善已有項目的鞏固和拓展工作。

對于已有客戶以往的應對方式較為被動基本保持在以被動式服務理念進行業務往來（當有業務往來時，進行上門取件派送等工作），在今后的工作中應該積極主動利用客戶拜訪的機會多看多聽高效有計劃地通過平時的交流了解銀行服務中存在的潛力項目進行了解，在適時地機會下和客戶洽談新的項目，多交朋友，用工作業績說話，把銀行的客戶關系網演變成自己的客戶，培養自身素質，以應對不同人群的交流談判工作。

目前由于引言入駐呼市地區時間尚短，好多項目還有待鞏固，只有在完成已有項目維護的前提下，完善服務質量提高工作效率，減少工作周轉時間，把爭取到的時間用于拓展新的服務工作項目。

二、利用閑置時間拜訪陌生客戶和有意項合作客戶。

客戶拜訪時應做到以下幾點，拜訪客戶既體現了自身素質的體現，也能在與客戶會談 時體現出公司優勢和客戶眼中公司形象的樹立。

1、準備工作（個人衣著、公司資料，項目計劃書）

2、了解要拜訪的客戶資料公司檔案，在聊天中可以對客戶提出的一些問題及時做出反應，以免斷片。

3、工作項目案例備案（與客戶交談時舉例說明用）

4、與客戶交流時應注意坐姿，眼神不要游離，要目視客戶禮貌性的對客戶的言談做出應有的反應。

5、說話時講究時機做到不搶話不插話，主動傾聽，察言觀色對客戶感興趣的事增強互動，把握氣氛。

6、開場白應對上門造訪目的闡述清晰明了，但是生意往往都是人和人建立關系為先，雖然要以經濟利益為先，但過于攻心的談話方式會拉遠與客戶的關系，所以積極主動建立關系才是開展工作的第一步。

7、拜訪結束后要注意微小細節，包括關門出門等事物給客戶留下好的印象是開展工作的第一步。

走訪陌生客戶時應做好拜訪地點的安排，規劃好行程安排拜訪順序，在省時高效為 前提下，在初次拜訪時把客戶的信息準確記錄在案，初次拜訪應注意拿捏好分寸，既不能急進也不能放緩，了解客戶需要，再次拜訪時準備好對應方案，力求盡善盡美，方案設計要多樣化，防止突發事件的發生，應對客戶的不時之需。

對于有合作意向的客戶應在拜訪時做好充分準備工作，做好詳盡的工作計劃書，對于客戶所提的要求詳細記錄在案，對于其所提到的合作配套方案進行數據分析，合理分析數據核對好兩方利益保證利潤成本。

三、目前市場存在的機會與發展方向

1、目前同城郵遞派送合作項目只有民生一家，利益還不突出，主要原因是定價不高人員不夠派送成本不足，解決方案提高派送效率，增加派送人員，對一些疑難件和二次以上派送件增加成本預算，積極拓展新的銀行和項目配套服務，體現出企工作拓展計劃書

業自身優勢，和同行業之間的服務質量做出相應的對比，擴大自身優勢，在優勢

差距不大的情況下更加系統的完善服務內容，提高服務質量和效率。

2、企業中的信貸和資金鏈上有很多需要處理的等配套服務，還存在很大的上升空間

例如，執照的效驗和一些監管項目的崗位空缺。

3、銀行大堂及外招人員的配套上崗服務，目前只有交行的攜款和補錄人員，大堂服

務項目，可以和銀行繼續深度合作，目前交行呼市只有四家，但是其他工農中建

還有很多擴展空間，希望以后通過關系建立和走訪使之成為一個主要經濟利潤發

展體系。

4、與銀行有關的客戶有些工作可能會需要通過公司于銀行建立長期合作意向也可

以考慮通過實施。

5、各銀行網點提款機分布較廣，加鈔人員可協議外招，經銀行專業人士培訓后可上

崗進行系統化網點便捷服務項目。（加鈔工作專業技能較為容易掌握，但在外招

人員上崗過程中風險較大，招聘困難，但是網點眾多潛在商機也不容小視，前期

在和銀行洽談當中要做好詳盡的工作規劃安排，人員調配及風險抵押，項目實施

方案等詳盡項目策劃）

6、銀行活動及基金證券推廣工作，目前市場上的各類理財產品種類繁多，可通過學習積累經驗，幫助銀行在各個企業機關餐飲娛樂等單位洽談長期投資合作等項目

及活動捆綁等工作，減少銀行的工作難度，談成客戶，相應外招人員可以適當利

潤分成，提高員工積極性，更快更好的完善和銀行企業間的深度合作。

綜上所訴，銀雁公司在與銀行的合作談判中依然存在著大量的商機與深度合作機會，把握住自身的經營服務優勢，盡快且全面的引導銀行與我司達成長久的合作意向，準確的數據統計信息和過硬的團隊班底和人員的上崗配套服務一定能使各銀行企業與我司達成明確的合作意向，從而從各方面領域入駐銀行企業當中加速銀行企業的穩定成長，帶給公司更高的利益，所以在今后的工作中要適時的把握好公司的發展方向提高員工的業務理念企業文化等知識水平的鞏固，從而使之成為銀行企業值得信賴的伙伴，更加便捷高效的完成既定目標，更好的完成和超越起初既定業務收入預想。