每個人都曾試圖在平淡的學習、工作和生活中寫一篇文章。寫作是培養(yǎng)人的觀察、聯(lián)想、想象、思維和記憶的重要手段。范文書寫有哪些要求呢？我們怎樣才能寫好一篇范文呢？下面我給大家整理了一些優(yōu)秀范文，希望能夠幫助到大家，我們一起來看一看吧。

物業(yè)與業(yè)主糾紛事例篇一

您好!

原計劃在國慶大假期間(10月5日)來我景區(qū)旅游并作為嘉賓為游客助興的中國影帝--xx，因為相關手續(xù)未辦理齊全，推遲到來時間，具體時間待定。我景區(qū)在此向大家真誠的道歉。

xx是我國著名演員、金馬影帝，也是頗受粉絲喜愛的一位歌手。為了增添節(jié)日歡樂，吸引更多人氣，我景區(qū)特請xx在10月5日來景區(qū)獻歌表演，并簽售景區(qū)門票，與游客一起歡度國慶佳節(jié)。但近日，景區(qū)正式接到通知，由于考慮到國慶大假期間的游客量大，以及交通、安全等多種因素，未獲得相關部門的批準，xx來景區(qū)獻唱計劃被推遲，具體到來日期待定。

為表達歉意，我景區(qū)特別推出了相關優(yōu)惠活動，即在原定xx獻唱的10月5日這天景區(qū)票價全面6折以表我們景區(qū)誠意。希望大家理解和包容。祝大家國慶假日快樂!

道歉人:xx-x

xx-xx年xx月xx日

物業(yè)與業(yè)主糾紛事例篇二

上訴人（原審被告）：徐xx，女，1953年x月x日出生，漢族，

住：上海市xxx路x弄xx號xxx室

被上訴人（原審原告）：王xx，男，xx年xx月xx日出生，漢族，

住：上海市xxx路x弄xx號xxx室

案由：對（20xx）普民一（民）初字第xxxx號一案的上訴

上訴請求：

1、依法撤銷原判，發(fā)回重審或依法改判。

2、本案一二審訴訟費由被上訴人承擔。

主要事實和理由：

一、原判認定事實不清

1、上訴人和被上訴人之間夫妻感情尚未達到確已徹底破裂的程度。

上訴人和被上訴人雖為再婚夫妻，但婚姻存續(xù)期間前后長達九年，彼此之間已建立了牢固的夫妻恩愛感情，此次鬧離婚純屬房產(chǎn)證上的“被加名”他人作梗所致。必須指出被上訴人在房產(chǎn)證上擅自“加名”他人是不法行為，至少是侵犯了作為共同還貸的上訴人在該房中的合法權益。

2、上訴人和被上訴人共同所居住房屋的當初買價未查明、確認。導致上訴人和被上訴人夫妻關系存續(xù)期間共同償還的房屋貸款在居住房屋現(xiàn)值中所占的比例和份額認定不清，進而對上訴人補償款裁決不公。

該房購買價款為31萬元，原判離婚時，該房已增值為160萬元，而且根據(jù)上海市房屋市場波動狀況來看，上訴人和被上訴人夫妻關系存續(xù)期間，正是房屋價格上漲高峰期。現(xiàn)原判僅以6萬元作為補償款，顯然不公。

3、原判對上訴人離婚后基本的生活條件根本未予慎重考量，造成上訴人難以生活。

二、原判裁決有失公允，未能從根本上保護婦女的合法權益。

1、上訴人在原審中談到“離婚”一節(jié)，是附條件的。

因為上訴人離婚后他處無房，如果被上訴人堅持離婚，也應當對上訴人的住房問題作出妥善地安排。

2、被上訴人對上訴人的補償方式有二：一、在上訴人和被上訴人夫妻關系存續(xù)期間，共同所得的部分，適當?shù)卣疹櫯綑嘁娼o予多分，二、在被上訴人堅持離婚的前提之下，被上訴人應對上訴人住房問題一節(jié)，給予相應地補償。

綜上，上訴人認為原判認定事實不清，執(zhí)法衡平不公，為維護自身的合法權益，保障基本的生活起居條件，特提起上訴，請求如前。

上海市第二中級人民法院

具狀人：

x年x月x日

物業(yè)與業(yè)主糾紛事例篇三

上訴人（原審被告）：xx置業(yè)顧問有限公司

地址：xx市zz區(qū)美湖路zz號

法定代表人：

被上訴人（原審原告）： z女士

地址：xx市xx區(qū)xx街

原審被告：xxa房地產(chǎn)開發(fā)有限公司

地址：xx市xx區(qū)xx東路xx號

法定代表人：

1、撤銷原審判決之第一、二項，改判駁回被上訴人的全部訴訟請求；

2、改判由被上訴人承擔本案一審及二審全部訴訟費用。

上訴人xxv置業(yè)顧問有限公司、xxa房地產(chǎn)開發(fā)有限公司與許《委托購房及裝修咨詢合同》糾紛案件，上訴人不服原審判決之第一、二項，特提起上訴，具體事實與理由如下：

首先，上訴人委托合同項下義務為提供裝修咨詢服務，而不是進行實際的裝修施工。

其次，上訴人已經(jīng)為許華提供了xx苑精裝修選集。該選集根據(jù)不同戶型及各個類型的潛在客戶群，分別制作了不同風格及多元功能的裝修方案，該選集并附有各方案項下之圖紙，可以說，上訴人已經(jīng)充分、有效、善意的履行了裝修咨詢義務。

最后，至于裝修方案最終未能付諸實施，原因并不在上訴人或者同洲公司，而在許華，原因正是許華不履行認購書、拒絕簽署正式的商品房買賣合同。

因此，上訴人已經(jīng)充分履行了委托合同的裝修咨詢義務。

原審法院并未對上訴人充分履行裝修咨詢服務義務的事實予以認定，系屬認定事實不清。

前已述之，上訴人充分履行裝修咨詢服務義務，那么，根據(jù)合同法第405條“受托人完成委托事務的，委托人應當向其支付報酬……”及合同約定，上訴人就應該依約足額相應報酬，事實上，許華也付清了相應的裝修咨詢報酬。因此，委托購房及裝修咨詢合同已因相對方均充分履行合同義務而終止，客觀上不存在委托人單方解除委托合同的前提。

反觀原審判決，在認定上訴人與許華之間就裝修咨詢事項的委托關系的情況下，逕行根據(jù)，合同法第四百一十條“委托人或者受托人可以隨時解除委托合同。因解除合同給對方造成損失的，除不可歸責于該當事人的事由以外，應當賠償損失”的規(guī)定支持了許華解除合同的訴求，系屬適用法律錯誤。

總之，上訴人認為，原審認定事實、適用法律均有誤。委托購房及裝修咨詢合同已因合同相對方均充分履行合同義務而終止，上訴人獲取報酬有充分的事實與法律依據(jù)，無需向許華退還任何款項。請貴院支持上訴人的全部上訴請求。

xx市中級人民法院

上訴人：xx置業(yè)顧問有限公司

（蓋章）

日期：20 年 月 日

物業(yè)與業(yè)主糾紛事例篇四

上訴人(原審被告)： ，性別： 出生： 電話：

民族： 職業(yè)： 住址：

被上訴人(原審原告)：天津市佰翰物業(yè)管理有限公司，地址：天津市河北區(qū)張興莊北路博德花園5號樓4門底商，法定代表人：楊翰哲，董事長

上訴人因天津市佰翰物業(yè)管理有限公司物業(yè)糾紛一案，不服天津市河北區(qū)人民法院(2008)北民初字第 號判決，現(xiàn)提出上訴。

上訴請求：

1.請求撤銷天津市河北區(qū)人民法院做出的(2008)北民初字第 號判決；

2.判令由被上訴人承擔本案的全部訴訟費用。

事實與理由：

一、原判決認定事實不清并有誤

(一)原判決“本院認為，原告與被告簽訂的《物業(yè)管理服務合同》合法有效”，并以此認為原審原被告之間存在物業(yè)服務管理，其認定事實錯誤。

1.《天津市物業(yè)管理條例》第四十二條規(guī)定：“物業(yè)管理服務合同應當載明下列主要內(nèi)容：“……(四)物業(yè)管理服務標準；(五)物業(yè)管理服務費用；(六)物業(yè)管理服務合同期限……。”

上訴人與被上訴人之間雖然簽訂了物業(yè)服務合同，但是合同中既沒有明確服務標準、服務費用，也沒有約定服務起始時間，事后雙方也沒有任何補充約定。也就是說，合同最根本的條款不具備，合同內(nèi)容根本就不具備應有的法律效力。

2.事實上，被上訴人佰翰物業(yè)公司自始至終根本就沒有對業(yè)主提供物業(yè)服務，其根本就沒有開始服務，更談不上退出的問題。佰翰物業(yè)公司與開發(fā)商博德房地產(chǎn)公司同屬一個法人代表，其在小區(qū)內(nèi)的工作只是開發(fā)商售后服務。佰翰物業(yè)公司只是在業(yè)主入住的時候，利用其強勢地位迫使業(yè)主預交半年物業(yè)費(含電梯)，而其與業(yè)主之間根本就沒有交納物業(yè)費及服務開始時間的約定，也沒有提供相應的物業(yè)服務，其收費屬于無權收費，應該予以返還給上訴人。

3. 《物業(yè)管理條例》第二十四條規(guī)定：“住宅物業(yè)的建設單位，應當通過招投標的方式選聘具有相應資質(zhì)的物業(yè)服務企業(yè)；投標人少于3個或者住宅規(guī)模較小的，經(jīng)物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門批準，可以采用協(xié)議方式選聘具有相應資質(zhì)的物業(yè)服務企業(yè)。”被上訴人佰翰物業(yè)的進駐既沒有通過投標方式，也沒有通過經(jīng)行政部門批準采取協(xié)議的方式，顯然違法。

同時《天津市物業(yè)管理條例》第42條規(guī)定“物業(yè)管理服務企業(yè)應當自物業(yè)管理服務合同簽訂之日起十五日內(nèi)，將物業(yè)管理服務合同報物業(yè)管理項目所在地的區(qū)、縣物業(yè)管理行政主管部門備案”，即佰翰物業(yè)公司進駐小區(qū)，必須向所在地河北區(qū)物業(yè)辦公室辦理備案手續(xù)，而事實上，佰翰物業(yè)根本就沒有在物業(yè)辦備案，其根本就不具備進駐小區(qū)服務資格，更談不上收費權。

4.根據(jù)《物業(yè)管理條例》第二十九條規(guī)定：“在辦理物業(yè)承接驗收手續(xù)時，建設單位應當向物業(yè)服務企業(yè)移交下列資料：

物業(yè)與業(yè)主糾紛事例篇五

致全體業(yè)主小區(qū)物業(yè)管理公開信

尊敬的各位業(yè)主：

歲月如梭，斗轉(zhuǎn)星移，不知不覺中您已入住z近三年時間，感謝您一直以來對我們物業(yè)服務工作的大力支持與信賴，由衷的祝愿您合家美滿，幸福安康!

我司自接管z小區(qū)以來，全體員工深感榮幸，同時也倍感責任重大。公司堅持“精心管理，全心呵護”，全面落實“服務工作永無止境”的工作理念，物業(yè)管理處一直在為提升小區(qū)物業(yè)服務質(zhì)量而努力，同時我們也清楚的認識到某些服務環(huán)節(jié)仍需要完善和改進。

為了不辜負全體業(yè)主的信任，共同創(chuàng)建一個和諧、舒適、安全文明的社區(qū)，使您的物業(yè)保值、增值，我們將小區(qū)業(yè)主近期最關心的熱點問題出臺一系列服務舉措加以解決或完善，現(xiàn)告示如下：

1、加強并完善門禁管理措施，加裝或修復小區(qū)各人行通道門禁刷卡系統(tǒng)，將大門人行通道改為單邊進出，有效控制外來閑雜人員，對小區(qū)裝修工人進行限時出入，確保小區(qū)寧靜與和諧。

2、強化車輛管理，對小區(qū)內(nèi)所有汽車、摩托車和電動車進行出入刷卡管理，對電動車統(tǒng)一指定位置充電與停放，對外來車輛施行發(fā)卡管理，確保車輛的安全，裝修外來車輛一率禁止駛?cè)胲噹臁?/p>

3、加快對小區(qū)諸多工程遺留問題的處理速度(現(xiàn)已修復車庫漏水20多處，外墻滲水多處)。

4、加快對1、2、3、5、6、7、8、9幢的天花脫落問題的處理速度(現(xiàn)已處理好1、2、3幢的大堂和8、9幢的全部樓層，其它樓層正在核價報批，會盡快完成)。

5、加強小區(qū)的清潔與垃圾房的管理，我們申購了垃圾大鐵桶四個，并同環(huán)衛(wèi)所進行了有效的溝通，做到生活垃圾日產(chǎn)日清，并與裝修垃圾分開管理。

6、應廣大業(yè)主要求，物業(yè)公司近期將在16幢前規(guī)劃兩個羽毛球場，在8、9幢首層增加兩張乒乓球臺，并在小區(qū)內(nèi)休閑廣場增加部分健身設施和增設擺放休閑椅等，以期增強小區(qū)文化活動氛圍。

7、因夏季蚊蟲較多，管理處將根據(jù)小區(qū)內(nèi)實際情況增設一批滅蚊燈箱，并聘請專業(yè)公司增加除“四害”的頻次，同時，我們將在小區(qū)的水景中投放大量的水生植物。

8、小區(qū)泳池將于7月1號正式開放，請各位業(yè)主繼續(xù)留意相關信息。

9、我司企業(yè)文化部、客戶服務部將于近期組織一系列社區(qū)文化活動，希望各位業(yè)主積極擁躍報名參加，豐富小區(qū)業(yè)戶的精神文化生活。

10、針對業(yè)主近期關注的房產(chǎn)證事宜，我司首先轉(zhuǎn)達開發(fā)商對廣大業(yè)主的歉意，經(jīng)與相關部門交涉，我們了解到，z全體業(yè)主的.房產(chǎn)證將于8月底分期分批辦理。屆時物業(yè)公司將全面配合業(yè)主跟進督導此事。

各位業(yè)主：“小區(qū)是我家，管理靠大家”，在全體業(yè)主的大力支持與配合下，我們的社區(qū)正逐步朝著“健康的生活方式與和諧的住區(qū)氛圍”方向發(fā)展。今后，我們將加強與全體小區(qū)業(yè)主溝通，增進了解，進一步完善小區(qū)的公共配套設施，提高管理服務水平，以實現(xiàn)z邁入中山市優(yōu)秀物業(yè)管理小區(qū)的理想與目標。

我們隨時恭聽大家的意見和建議，衷心希望和歡迎全體業(yè)主積極的獻計獻策參與小區(qū)的建設和管理，監(jiān)督管理處全體員工的各項服務工作。如果您有什么需求，或是對小區(qū)物業(yè)管理工作有好的意見和建議，請您致電或移步管理處告訴我們，z物業(yè)全體員工將竭誠為您服務。

此致!

z物業(yè)管理服務有限公司z分公司

二o一六年六月十九日

物業(yè)與業(yè)主糾紛事例篇六

歲月如梭，自我20xx年x月底調(diào)到xx花園管理處任主任一職以來，在不知不覺中已經(jīng)過去了一年半光景，回顧過去，xx花園管理處在公司領導的正確決策和全體員工的共同努力下，圓滿完成了各項任務指標，取得了驕人的成績。作為xx花園管理處主任，我感到無比的自豪，同時這也時刻提醒我自己，不要被一時的成績所傾倒，要再接再厲，爭取來年取得更大的成績。下面我就自己在xx花園管理處20xx年的工作開展情況作以下匯報：

俗語說得好，^v^沒有規(guī)矩不成方圓^v^。一個團隊，如果沒有嚴格的規(guī)章制度去約束，那將是一盤散沙。我深知要帶好一個團隊，第一責任人的工作思路和身體力行十分重要。因此，在管理處，我時刻嚴格要求自己，以身作則，率先垂范，為員工樹立了一個良好的榜樣。在工作上，我一直把關注細節(jié)，強化管理作為工作重點來抓，努力爭上游，為公司的發(fā)展盡自己的一份力量。

以身作則是我一貫的工作作風。在日常的工作中，在這方面得到充分的體現(xiàn)。每天我總是提前到崗，遇到惡劣天氣，甚至徒步一個多小時，也會按規(guī)定提前進行簽到，從來不搞特殊；在工作中出現(xiàn)重大難點時，我都能夠站在一線，出謀劃策，為員工同志起到支持和鼓舞的作用。

由于我能夠嚴格要求自己，在工作當中以身作則，這對搞好xx花園管理處這個隊伍起到了不可低估的作用。員工們經(jīng)常感慨的說：論年齡主任比我們大、論職務比我們高，主任都能夠做到，我們又有什么理由做不到呢？

我到xx花園管理處工作以來，堅持每個月召開一次全體員工大會，每次都由我親自主持，首先由各部門負責人總結當月工作，安排下月工作重點，讓員工充分了解管理處的工作動態(tài)。另外，我還在總結會上將工作中存在的問題提出來并作出指導，對工作中涌現(xiàn)出來的好人好事進行通報表揚，把員工大會變成總結經(jīng)驗、解決困難、現(xiàn)場培訓、提高服務技巧的多重會議，收到了良好的效果。

xx花園小區(qū)是xx置業(yè)公司第一個開發(fā)的項目，存在的問題較多，另外該項目屬定向開發(fā)，業(yè)主群體也具有特定的職業(yè)特殊性。面對這種情況，我一方面要與置業(yè)公司進行溝通，做好房屋維修事項，為給業(yè)主做工作打下基礎，另一方面又要面對特殊的業(yè)主群體，做好各項解釋工作，爭取業(yè)主對我們物業(yè)公司的理解和支持。這兩方面的工作交織在一起，工作上的難度可想而知。為做好這兩個方面的工作，我采取了以下幾個措施：

xx花園小區(qū)雖然是去年接管的項目，但因小區(qū)房屋及設施設備存在諸多質(zhì)量問題，導致移交工作一拖再拖，維修整改變成了拉鋸戰(zhàn)。今年，項目移交和問題整改是我盲作中的重點。針對置業(yè)公司對我們的不理解，認為我們是吹毛求疵，但是我們?nèi)匀粓猿职凑展绢I導的指示，保持^v^不卑不亢^v^的態(tài)度，一方面積極按照對方的安排進行驗收，但在驗收過程中嚴格按照標準進行檢查，并及時反饋整改意見；另一方面也積極幫忙出主意，協(xié)助置業(yè)公司進行整改。物業(yè)人員的執(zhí)著、認真、敬業(yè)的精神深深的打動了置業(yè)公司的人員，使其轉(zhuǎn)變了思想認識，使得移交工作有條不紊的進行著。尤其說這是一個移交的過程，不如說是對置業(yè)公司人員培訓的過程，也可以說是給自己提供了一個提高自己的機會。

xx花園小區(qū)的商鋪電表原來設計安裝在各自戶內(nèi)，這不僅容易出現(xiàn)商戶偷電現(xiàn)象，還對我們查抄電表和今后的管理都帶來極大不便。為此，我們向置業(yè)公司提出讓其將商鋪電表進行改造，因改造需投入一定的資金，同時原施工單位也不與配合，導致此問題遲遲得不到解決。在了解了具體情況后，我及時召開了相關人員會議，大膽提出了一個折衷方案，由xx置業(yè)公司出資購買材料，由我們自己派人施工，共同承擔責任，盡快完成改造工作。置業(yè)公司很快同意了此方案，使久拖不決的問題迎刃而解。一項就為我們今后自己改造節(jié)約資金4000余元，同時也方便了管理，堵塞了漏洞，減少了以后的損失。

①我一直認為前期共用水電費用的控制是物業(yè)利潤的一個增長點。因此，對于水電管理，我一直特別關注。在物業(yè)辦理移交之前，我們一方面查找未安裝計量裝置的部位，另外一方面做好計量表的數(shù)據(jù)統(tǒng)計工作，為以后和開發(fā)商清繳費用留下重要的依據(jù)。在今年9月份在跟開發(fā)商辦理水電移交之前，我已全面了解了公共水電使用情況，并和設備部長多次進行溝通，掌握好了第一手資料，為和開發(fā)商清繳前期水電費用打好了基礎。當置業(yè)公司拿出自我們進駐以來，置業(yè)公司所繳水電費用16萬多元，要求我們支付時，我根據(jù)項目的實際情況，以及我所掌握的各種數(shù)據(jù)，最終支付給開發(fā)商水電費萬元，為公司節(jié)約開支萬元。

②xx花園開發(fā)商返租的商鋪比較多，為及時清繳空置以及返租房屋的物業(yè)管理費用，我多次與開發(fā)商進行溝通，最終收回空置以及返租房屋的物業(yè)管理費用6萬余元。

③針對小區(qū)一些設施存在的問題，我多次與開發(fā)商進行交涉，最后更換了小區(qū)大門口劣質(zhì)的項目標識；在地下停車場加裝了安全防護設施；重新焊接了1號車庫的雨棚，并將其它車庫的的雨棚也重新進行了加固，減少了安全隱患，同時也減少了我們的成本支出。

社區(qū)文化建設是我們聯(lián)系業(yè)主的紐帶，也是創(chuàng)造和諧社會、活躍員工生活的好方法。20xx年根據(jù)公司總體安排，xx花園管理處結合小區(qū)實際情況，認真細化方案，積極落實，先后成功開展了^v^xx花園迎春聯(lián)歡會^v^、^v^共建和諧xx社區(qū)，為祖國六十華誕獻禮^v^業(yè)主簽名活動、^v^迎國慶、中秋雙節(jié)^v^紅歌會等，不但得到了小區(qū)廣大業(yè)主的好評，同時也豐富了員工的業(yè)余生活，加強了員工的凝聚力，起到了良好的效果。

對于車輛收費是當今比較敏感的話題，加之媒體輿論導向，業(yè)主對收取車位費的抵觸情緒可想而知，再加上xx花園業(yè)主群體特殊，車輛收費更是難上加難。如果路面停車不收費，這不僅直接影響到地下停車場車位費的收取，還關系到后期路面的維修工作。為了增加項目的運營能力，年初，我就在腦海里醞釀著車輛收費問題，此項工作雖然困難重重，但是經(jīng)過深思熟慮后，我還是決定迎難而上，在小區(qū)內(nèi)實行了機動車刷卡收費管理，20xx年全年我貌計增加收益萬元。

^v^1+1+1^v^的管理模式，即一個部長、一個客戶助理和一個內(nèi)勤為一小組，各項任務責任到組，各負其責。當初推行^v^1+1+1^v^的管理模式，也只是針對收費工作，后來見效果顯著，進而將這個模式擴大到整個管理工作當中。這不但有利于物業(yè)費的收繳工作，同時在管理方面也收到良好的效果。目前，xx花園入住率僅有42%，但在全體員工的共同努力下，我們?nèi)暂^好的完成了今年的經(jīng)營目標。實踐證明，推行1+1+1^v^的管理模式不乏是一項成功的好舉措。

xx花園小區(qū)的業(yè)主對保潔服務的要求較高，這也是業(yè)主們在前期最容易常常提出不交物業(yè)費的一個理由。為此，我經(jīng)過調(diào)查研究，針對這個特點和我們保潔服務中確實存在的一些問題，在強化培訓工作流程和工作標準的基礎上，實行了^v^保潔工作互檢制度^v^。保潔員在互檢過程中能夠相互學習借鑒，總結經(jīng)驗，取長補短，從而提高自身的工作效率。通過互檢，保潔員的業(yè)務技能得到了提高，不僅受到了廣大業(yè)主的好評，而且也得到了公司領導的贊揚，品質(zhì)管理部還組織其他項目的環(huán)境主管以及保潔人員到我們項目做經(jīng)驗交流。

在日常的物業(yè)服務過程中，一些不愿看到的特殊問題也難免發(fā)生。比如，自行車丟失、汽車被碰被劃等，在出現(xiàn)類似的情況下，業(yè)主們往往都是以拒繳物業(yè)管理費來彌補自己的損失。如果我們因此來滿足業(yè)主的需求，那將給我們今后的工作帶來負面的影響，特別是我們小區(qū)的業(yè)主，他們大部分都是一個單位的，如果給一戶業(yè)主減免了物業(yè)費用，那影響將是不可估量的。我常給員工灌輸物業(yè)管理費是我們的^v^口糧^v^，不能輕易說^v^免^v^字。針對業(yè)主的這種心理，我們沒有一味去迎合，而是采取了上門進行安撫解釋、雙方磨合冷處理、變相補償?shù)姆绞絹斫鉀Q。目前我們嘗試了免費給業(yè)主家做一次或二次保潔服務的處理模式，成功的處理了2家業(yè)主的問題，清繳了全年的物業(yè)費用。這種方式不但較好的解決了問題，緩和了我們與業(yè)主之間的矛盾，同時還為我們的家服務擴大了宣傳，把負面影響降低到了最低，但此方法也未必是十全十美的，我們只是一種新的嘗試。

20xx年，xx花園管理處雖然在公司整體^v^規(guī)范服務年^v^的要求下，加大了培訓力度，在員工服務禮儀、崗位紀律、業(yè)務技能、法律法規(guī)方面都進行了大量的培訓，也取得了一定的成效，但是培訓形式還數(shù)于單一，效果不是太理想。

20xx年在員工的考核方面做了很大的改進和努力，但與公司要求還有較大差距。在如何充分發(fā)揮績效考核的作用，充分調(diào)動每個員工的積極性，真正做到^v^獎勤罰懶^v^和^v^工作有標準，檢查有依據(jù)^v^方面還需深入的探討和努力。

^v^責任大于能力^v^。一個人的能力可以在不斷的學習和實踐中提高，不懂就學，不會就問，關鍵時刻我們還有公司領導和各職能部門的大力支持，只要你有責任心和敬業(yè)精神，我相信就沒有解決不了的問題。這也是我這一年來工作的一個深刻的體會。

20xx年即將過去，依據(jù)管理處主任崗位職責，結合自己在一年來的表現(xiàn)，我自己認為完全勝任管理處主任一職。各位領導、同仁，無論20xx年取得的成績還是存在的不足都已經(jīng)成為過去，我們要放眼未來，在新的一年里，我有信心在公司領導的正確指引下，在xx花園全體員工的齊心協(xié)力下，xx花園管理處的工作會做得更好，我們將盡力為公司的發(fā)展貢獻自己的一份力量。

物業(yè)與業(yè)主糾紛事例篇七

時光飛逝，20xx年在匯商物業(yè)服務公司全體員工的忙碌中匆匆而過。回首蛇年，在公司領導的熱忱關懷下，在部門主管的悉心指導下，在公司同事的密切配合與幫助下，我的各項工作順利完成，在此感謝各位對我的關心和幫助。作為一名物業(yè)樓層管理員，我的主要工作職責是：對管轄區(qū)乃至整個小區(qū)進行日常檢查，小區(qū)單元門禁卡管理與錄入、地面車輛停放月票充值卡管理，空置房及裝修房不定期不定時巡查，業(yè)主內(nèi)部矛盾和糾紛的協(xié)調(diào)與解決，業(yè)主投訴和建議的正確處理，定期對業(yè)主進行回訪等。

一年以來，我尊敬領導，團結同事，熱情服務住戶。上班不無故遲到早退，堅持學習，堅持在工作中找尋樂趣。公司給了我這個成長的平臺，使我在工作中不斷的學習，不斷的進步，慢慢的提高自身的素質(zhì)與才能。

1、協(xié)助前臺辦理日常接待、交房手續(xù)、二次裝修手續(xù)、記錄業(yè)主來電來訪投訴及服務事項，并將協(xié)調(diào)處理的結果及時反饋、電話回訪業(yè)主、調(diào)可視對講機、錄入車卡地面車輛停放月票卡，截止到20xx年12月30日錄入充值卡668張、門禁卡850張；截止到20xx年12月30日共協(xié)助前臺辦理交房手續(xù)35戶、二次裝修手續(xù)48戶、驗房60戶；跟進小區(qū)二次裝修垃圾清運，并一車一照登記記錄等業(yè)務。

2、建立健全業(yè)主檔案工作：已完善及更新業(yè)主檔案359戶，并持續(xù)整理業(yè)主檔案歸檔。

3、報修情況：全年接待并跟進各類報修共163項（其中日常巡視中發(fā)現(xiàn)的實際報修49項，業(yè)主單位報修114項）。根據(jù)實際情況對業(yè)主報修的內(nèi)容和問題都進行了及時跟進處理，并及時建立相關檔案。

4、信息發(fā)布工作：粘貼小區(qū)各類通知單，電話通知業(yè)主關于臨時停水、停梯等事項；運用電話催費累計17次，盡量做到表述清晰、用詞準確，同時對通知內(nèi)容做好相關解釋工作。

5、住戶服務意見調(diào)查工作：完成日常工作的同時，積極走進小區(qū)業(yè)主家中，搜集各類客戶對物業(yè)管理過程中的意見及建議，不斷提高本人的服務質(zhì)量及服務水平；在11月中旬的時候，協(xié)同客服組成員逐戶進行20xx年年度客戶滿意度調(diào)查，更能進一步深入了解到業(yè)主的心聲。

6、跟進小區(qū)工程遺留、業(yè)主投訴等事項：全年本人協(xié)調(diào)業(yè)主的糾紛28余起，成功率約95%，未完成的事項現(xiàn)正在抓緊處理。

20xx年7月28日參加公司組織的iso9000質(zhì)量體系管理培訓；

20xx年11月26日參加f1消防演習等項目培訓。

在這一年里，我雖然完成了公司交代的各項任務，得到領導的褒獎，同事的好評，同事也贏得了業(yè)主對本人工作的`認可和服務的滿意。但這離不開領導的正確指導，離不開同事的協(xié)助配合。我知道距離一名優(yōu)秀的專業(yè)的物管員還有差距。客觀自我剖析，自身尚存在諸多不足之處：首先，由于本人性格內(nèi)向，文化素質(zhì)不是很高，這就造成本人在語言表達方式和藝術性處理問題方面，還有很大的提升空間；因此，以后我還要加強理論學習，尤其是有關業(yè)務知識的學習，夯實理論基礎，積累工作經(jīng)驗，與時俱進的跟上物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展態(tài)勢，虛心請教，向能者學習，提高駕馭復雜事務的處理能力。也懇請各位領導繼續(xù)批評指正，以待在今后的工作中進一步加強。

1、認真負責的完成本職工作，在工作中不斷吸取經(jīng)驗教訓，不斷提高工作效率。

2、在以后工作中，我堅決執(zhí)行真誠服務每一天]的服務宗旨，以業(yè)主的滿意作為工作的最大追求。面對部分業(yè)主的牢騷，我們需要耐心解釋，充當救火隊的角色，做聽眾，做解說員。用積極熱忱的態(tài)度投入到工作中，幫助業(yè)主解決生活中的麻煩。

3、時刻遵循物業(yè)從業(yè)人員的服務準則，當好業(yè)主的好助手，好管家。認真聽取小區(qū)住戶的需求和建議，了解他們生活中所遇到的困難。對于他們所提出的合理建議與要求，及時認真的解決力所能及的事情，記錄他們的批評建議，報給相關部門，及時跟進。對于住戶間的糾紛矛盾，不懼困難，盡量讓他們雙方滿意。

4、加強理論知識的學習，了解物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展態(tài)勢和對人才要求；虛心請教；總之，通過各種方法提高自己的理論水平，不斷積累工作經(jīng)驗讓自己成為一個合格的物業(yè)管理人員。

5、積極參加公司組織的各項培訓工作，認真學習，不斷提高自己的業(yè)務水平。

今朝花開勝往昔，料得明日花更紅。20xx年業(yè)已過去，我們滿懷信心的迎來xx年。新的一年意味著新的面貌，新的挑戰(zhàn)，新的機遇。堅信在公司領導的英明決策和運籌下，匯商物業(yè)公司的明天會更好。做為公司的一份子，在xx的工作中，我將一如既往，竭力做好本職工作，為公司的發(fā)展貢獻一份微薄的力量。

物業(yè)與業(yè)主糾紛事例篇八

投訴人：xxxxxxxx有限公司

地址：成都市xxxxxx

郵政編碼：xxxxxxxxx 電話：xxxxxxxx

法定代表人：xxxx

委托代理人：張笛 xx華夏之光律師事務所律師

地址：成都市金盾路35號 郵政編碼：xxxxxxxx

聯(lián)系方式：xxxx

被投訴人：xxxx招標有限責任公司

地址：成都市xxxx

郵政編碼：610072

聯(lián)系方式：xxxx

本單位于xx年xx月4xx日向被投訴人對“xx省xx設備采購項目[招標編號：xx，包號xx]” 中標結果公示提出質(zhì)疑，因不滿意被投訴人20xx年xx月xx日做出的質(zhì)疑答復，現(xiàn)向你部門提出投訴。

投訴事項：

1、被投訴人收到排位靠后的中標候選人書面質(zhì)疑以及宣布廢標后均未通知投訴人，違反了《^v^政府采購法》、《政府采購貨物和服務招標投標管理辦法》（以下分別簡稱《政府采購法》、《貨物和服務招標投標管理辦法》）等有關規(guī)定，并且投訴人因此提出置疑后被投訴人的回復無事實和法律依據(jù)，請求根據(jù)有關法律法規(guī)規(guī)定，依法處理被投訴人的不法行為。

2、被投訴人對評標委員會進行復審的有關情況答復前后矛盾，由于復審實質(zhì)性的改變了評審結果，并且損害了投訴人的切身利益，請求徹底調(diào)查復審的真實情況。

3、被投訴人宣布流標（實質(zhì)應為廢標）無事實依據(jù)，由于該結果的產(chǎn)生過程存在違法行為，被投訴人宣布流標應無效。請求根據(jù)《政府采購法》、《貨物和服務招標投標管理辦法》、《政府采購供應商投訴處理辦法》等有關規(guī)定，責令被投訴人依法確認投訴人第一中標候選人資格。

事實依據(jù)：

物業(yè)與業(yè)主糾紛事例篇九

尊敬的郭小姐，

您好!

我意外得知您在我們酒店的不愉快經(jīng)歷，對此感到非常的震驚。我已經(jīng)和我們的管理人員對此進行了深入的探討，正在關注和調(diào)查此事。

我們作為一個國際品牌的酒店，十分注重本地客源，深諳以客為尊的品牌理念。也正是您的評論，讓我們看到了服務質(zhì)量上的疏漏，再次謝謝您的意見，我們也會在將來的管理培訓中提高并加強相應的業(yè)務流程。

在此，請接受我誠摯的道歉，借此機會，真誠的邀請您和您的家人、朋友來我們酒店用餐或聚會，給我們一個充分展示上海金茂君悅大酒店一貫服務標準的機會，我的辦公室直線是021-xxxxxx(此處隱去電話號碼)，歡迎您的批評指正，衷心期待著您的再次蒞臨。同時祝愿您和您的家人身體安康，萬事順意。

xxx

xx年x月x日

物業(yè)與業(yè)主糾紛事例篇十

本人于xx年3月4日正式應聘到南湖物業(yè)管理有限公司，次日被分配到江南村物業(yè)管理處任物業(yè)管家，截止目前已工作了2個多月。在這期間不得不提所幸有胡主任的帶領與指導，有李主管不厭其煩的幫助，有同事李小雙，蔣婷，艾飛，阮毅等人的關心與配合，也有本人羅尼嗦的詢問才逐步適應與接管了江南村二期有關物業(yè)的各項工作，現(xiàn)將本人在這2個多月的時間里就管家一職的工作內(nèi)容，工作問題及工作建議與展望作較淺顯的匯報。

做好管家毋庸置疑要對以下幾個方面的工作做到了如指掌1房屋維護，2景觀綠色，3安全管理，4公共設施設備維護，5消防管理，6秩序維護，7 社區(qū)文化宣傳，8收費管理，9環(huán)境衛(wèi)生，10客戶服務態(tài)度，11維修服務，12車輛管理。在這12點中給本人印象最深，與此同時最富有成效的要數(shù)以下幾點：

1） 環(huán)境衛(wèi)生

初來咋到時，踏進江南村小區(qū)映入眼簾的是一片荒涼的景象，狗屎隨處可見，枯枝爛葉飄零一地，古色古香的亭子和景觀似乎好久沒人來踏過。也正因為這些不良的痕跡引起了領導們的擔憂和警惕于是隨即展開了一場“開荒”和“洗臉”行動。每天物業(yè)管家會定時巡查小區(qū)各景觀，庭院，樓層走道，衛(wèi)生間，扶手，扶梯，外商鋪等衛(wèi)生，并做好巡查記錄，發(fā)現(xiàn)有不清潔之處或衛(wèi)生死角時，立即組織人員清理，并采取整改、防范措施，情況較嚴重的報上級領導。因為有力的監(jiān)督逐漸形成了慣例，所以目前小區(qū)的環(huán)境衛(wèi)生得到了廣大業(yè)主的充分肯定。

2） 景觀綠色

初期的景觀綠色如同一位披頭散發(fā)，外表裹著一件不太合身的外套女子，她宛如彎著腰，駝著背、病怏怏的每天站在那兒。因為“開荒”和“洗臉”行動才得以使她恢復了婀娜多姿的形態(tài)。為了確保這種狀態(tài)能有效的持續(xù)下去，每天管家會巡視檢查草坪、花壇、花境、綠籬、喬、灌木確保植物正常生長，安排相關人員對其定期修剪、養(yǎng)護及清除。對妨礙業(yè)主、物業(yè)使用人活動的綠化植物進行改造，減少人為踐踏對綠化造成的危害。

3） 公共設施設備維修與維護

先期因維修師傅的緊缺，公共設施設備年代久遠導致眾多問題陸續(xù)出現(xiàn)，如主干道路燈、庭院高低燈和樓道感應燈先后照明不通暢；指示牌和宣傳欄東倒西歪；門禁前的鐵柱和電表箱銹跡斑斑。后期在公司人員的派遣，資金大量的投入下才使得這些基本硬件得以改善，在這里也由衷地向我們物業(yè)處的兩位維修師傅（艾飛，阮毅）表示崇高敬意。這份工作不求每個人能做出驚天動地的事情，但求我們能像他們一樣每天能在平凡的工作崗位上不計較個人得失，默默無聞的工作著。

個小區(qū)的方方面面。好的方面需要繼承與發(fā)揚，差的方面需要及時指出與改正，現(xiàn)就江南村二期里面出現(xiàn)的異常現(xiàn)象和疑難雜癥提出共大家討論：

1） 雖說小區(qū)整個環(huán)境得到較大提升，可不乏有這樣的少數(shù)群體，她們各自借著庭院

門前本應種綠籬的地方私自圈地種花種菜，哪棵樹遮擋了陽光或者本身不美觀隨意砍伐。對于這樣缺乏公共財產(chǎn)意識，唯我尊的業(yè)主我們該何去何從？

2） 每年這個時期是昆蟲繁衍的高峰期。跟別的小區(qū)比，江南村的綠化面積教大，大

量的花草樹木也陸續(xù)引來了蟲蟲蝶碟，它們先后在樹枝上產(chǎn)卵繁殖弄得好多葉片上斑斑點點。如果你在綠籬，竹林，花卉邊稍微停留過長時間頓時它們會飛到身上來引起皮膚瘙癢。

3） 從我踏入江南村物業(yè)管理處那刻起，門禁這個問題既讓人煩惱也令人擔憂。說它煩惱是因為同一單元門的門禁前后修理起來耗時長，代價大。每個周五陪同著師傅維修后再檢查，檢查后下周五再維修。在這漫長的維修時間里接連貼了幾次溫馨提示告示業(yè)主注意防盜。在這我想問的是是什么導致了效率的低下？屎買配件審批程序太過復雜還是個人技術問題還是某些故障太小題大做了等等百思不得其解。

物業(yè)與業(yè)主糾紛事例篇十一

上訴人（原審被告）：某某銀行股份有限公司鄭州市分行

主要負責人：某某；職務：行長。

住所地：鄭州市管城區(qū)紫荊山路61號。

被上訴人（原審原告）：某某。

上訴請求

1、請求判令撤銷（2013）金民二初字第4397號民事判決書第一項、第二項，改判為駁回被上訴人（原審原告）的訴訟請求；

2、本案一審、二審訴訟費全部由被上訴人承擔。

事實與理由

被上訴人訴上訴人房屋租賃合同糾紛一案，河南省鄭州市金水區(qū)人民法院于2013年10月29日作出（2013）金民二初字第4397號民事判決書，該判決認定事實錯誤、偷換概念、邏輯推理混亂。具體理由如下：

一、被上訴人重大違約在先

上訴人于2009年10月29日就位于鄭州市畜牧路憶安海悅花園3號樓6號總面積為平方米的房屋與陳某某簽訂了房屋租賃合同，租賃期限為2009年11月1日至2014年10月3日，房屋租金前兩年每年為人民幣42720元，第三和第四年租金每年為人民幣46320元，第五年租金為人民幣48720元。由于該房屋實際所有權人為被上訴人，出租方為被上訴人，而被上訴人本人長期不在鄭州本地，故由被上訴人提供授權委托書，由陳某某作為被上訴人的受托方與上訴人簽訂房屋租賃合同，上訴人于2009年、2010年和2011年先后三次支付2009年11月1日至2012年10月31日房租共計131760元。租賃期間，陳某某曾多次提出增加租金，由于上訴人自助銀行加鈔間大門設在其開設的洗車行，在上訴人未能滿足其增加租金要求的情況下，陳某某多次采用斷電及鎖門的方式擾亂上訴人自助銀行運行、加鈔，影響了上訴人的正常營業(yè)。無奈之下，上訴人只得通過減少一臺atm設備，重新選擇位置安裝加鈔門的方式保障營業(yè)。

2012年4月，被上訴人為達到其惡意增加租金的企圖，被上訴人父親趙某某找到上訴人，提出陳某某所出示的授權委托書并非被上訴人簽字，該授權書為假授權書無法律效力，陳某某無權代被上訴人簽訂房屋租賃合同。上訴人為保證營業(yè)點的持續(xù)性，只得重新與被上訴人父親趙某某簽訂了新的房屋租賃合同，租賃期限為2012年4月1日至2017年3月31日，房屋租金第一年為72000元，從第二年起每年租金在上一年基礎上遞增5%。上訴人于2012年向趙某某支付2012年4月1日至2013年3月31日房租72000元，上訴人因此重復支付該房屋2012年4月1日至2012年10月31日期間租金，共計損失27020元。

2012年12月2日，上訴人接到華安保全通知，晨旭路自助銀行110報警電話信號中斷，經(jīng)聯(lián)通公司上門維修發(fā)現(xiàn)電話線被人為剪斷；2012年12月3日，上訴人工作人員在對自助銀行巡檢時發(fā)現(xiàn)，該自助銀行門頭在上訴人毫不知情的情況下被強行拆除，經(jīng)調(diào)閱監(jiān)控錄像查看，該自助銀行門頭是被趙某某兒子所開設的歐寶洗車行（位于晨旭路自助銀行隔壁）員工強拆，趙某某兒子明確提出要想使用門頭，必須單獨出費用，由于房屋租賃合同中第五條第2款規(guī)定了租賃房屋臨街門頭應免費供承租方使用，上訴人工作人員多次與趙某某兒子當面及電話交涉，趙某某兒子起初答應按照合同要求馬上停止對門頭的拆除，但口頭答應后遲遲沒有進展，最終導致該自助銀行門頭被拆，嚴重損害了上訴人的對外形象；2012年12月17日凌晨四點，該自助銀行門鎖被撬，經(jīng)聯(lián)通技術人員檢測，該自助銀行電話線乃人為破壞，導致自助銀行正常運營存在極大安全隱患。在此期間，趙某某多次提出增加房租，如上訴人不答應，將終止合同。

綜上，被上訴人存在三大重大違約情形：1、故意提供虛假授權委托書，惡意增加租金；2、多次斷電、鎖門，影響自助銀行正常營業(yè)；3、強拆門頭、破壞電話線，致使自助銀行無法營業(yè)。

對于上述事實，上訴人在一審期間提供有【1、門頭強拆前后照片；2、錄音及文字記錄。】予以證明，但一審法院對被上訴人上述重大違約的事實卻未予置評,既未否認也未認定，故意回避該影響本案判決的關鍵事實。

二、上訴人不屬擅自退租

被上訴人的重大違約致使上訴人所屬自助銀行無法營業(yè)，上訴人多次要求被上訴人恢復門頭，以保證上訴人所租用房屋的正常使用，但被上訴人卻置之不理，不予履行租賃合同約定及法律規(guī)定之義務。上訴人無奈只得暫停所屬自助銀行的營業(yè)，但暫停營業(yè)絕不能等同于擅自退租，這是兩個完全不同的概念。擅自退租系指承租方無正當理由在未經(jīng)出租房許可的前提下提前單方終止房屋租賃合同的履行，而本案中上訴人因被上訴人重大違約導致所租房屋無法正常使用而不得不暫停營業(yè)，以等待被上訴人停止侵權行為，恢復門頭原狀以保證正常營業(yè)，當然不屬于擅自退租。

一審法院混淆了擅自退租與因合理正當事由暫停營業(yè)的概念，并將因合理正當事由暫停營業(yè)的情形偷換為提前退租的概念，因此，一審法院認定上訴人提前退租應支付被上訴人15120元違約金的判決錯誤。

三、上訴人有權不予支付租金及違約金

鑒于以上分析，被上訴人存在三大重大違約情形，且該重大違約致使上訴人所屬自助銀行無法營業(yè)，根據(jù)合同法同時履行抗辨權之規(guī)定，在雙務合同中，雙方互負債務，沒有先后履行順序的，應當同時履行，一方在對方履行前有權拒絕其履行要求，一方在對方履行債務不符合約定時，有權拒絕其相應的履行要求。在被上訴人停止侵權行為，恢復門頭原狀以保證正常營業(yè)前，上訴人完全有權利行使同時履行抗辨權，有權拒絕繼續(xù)支付租金，以保障上訴人的合法權益。

一審判決在本院認為部分認定“被告某某銀行辯稱原告方斷電、拆除門頭、影響被告正常經(jīng)營、給被告造成經(jīng)濟損失等，但被告未在法定期限內(nèi)提起反訴，該抗辯理由，本院不予采信。”該認定推理完全不符合邏輯。上訴人在一審辯稱被上訴人存在三大重大違約情形，其目的是為了說明被上訴人重大違約在先，上訴人有權行使同時履行抗辯權，有權拒絕繼續(xù)支付租金，更不應當承擔違約金，至于是否要求被上訴人承擔賠償損失，這是上訴人的權利，上訴人可以行使也可以不行使，可以現(xiàn)在行使也可以另行行使，但上訴人現(xiàn)在未予行使不應視為被上訴人重大違約情形也不予存在。一審法院以上訴人無權在本訴中要求賠償損失而否決了上訴人的同時履行抗辯權的依法正當行使當是邏輯推理嚴重混亂！

綜上所述，被上訴人重大違約在先，上訴人有權行使同時履行抗辯權，有權拒絕繼續(xù)支付租金，更不應當承擔違約金，一審法院認定事實錯誤、偷換概念、邏輯推理混亂，根據(jù)【^v^民事訴訟法】第一百六十四條之規(guī)定，現(xiàn)提起上訴，請求貴院依法予以改判。

鄭州市中級人民法院

上訴人：某某銀行股份有限公司鄭州市分行

20xx年11月21日

物業(yè)與業(yè)主糾紛事例篇十二

上訴人：xx技術（上海）有限公司（以下簡稱“xx公司”）

住所：上海市浦東新區(qū)浦東大道32區(qū)99號樓

法定代表人：李某某

被上訴人（原審被告）：劉某某，女， 1972年1月21日生，住北京市海淀區(qū)某小區(qū)34號院1號樓2門302號

原審被告：中國某勞務派遣公司公司（以下簡稱“xx公司”）

住所：北京市朝陽區(qū)某某路7號某某大廈

法定代表人：張某某

案由：勞動爭議

上訴請求：

1、請求撤銷（2010）朝民初字第186※※號《民事判決書》，改判上訴人無需支付被上訴人雙倍工資差額人民幣91000元；

2、一審、二審訴訟費由被上訴人承擔。

上訴人不服北京市朝陽區(qū)人民法院2010年9月10日作出的（2010）朝民初字第186※※號民事判決書，特向北京市第二中級人民法院提起上訴。

一審法院對本案認定事實不清，證據(jù)不足，適用法律錯誤，應當撤銷其作出的判決書，依法改判，支持上訴人的上訴請求。理由如下：

一、xx公司與被上訴人之間僅是人事代理關系，并非是實質(zhì)上的勞動關系。

首先，被上訴人與上訴人2007年2月5日簽訂沒有終止期限的《雇傭員工標準合同》（以下簡稱“《雇傭合同》”），被上訴人2007年3月12日才與xx公司簽訂虛假的《勞動合同》。后一合同的簽訂實質(zhì)上僅因為上訴人為外地公司，無法在北京為被上訴人辦理社會保險，因此才選擇了與xx公司簽訂名為“勞動派遣”實為“人事代理”的合同，并安排被上訴人簽訂了形式上的《勞動合同》。

其次，xx公司從未對被上訴人進行管理，雙方不符合事實勞動關系形成的實質(zhì)要件。 上訴人之所以選擇xx公司作人事代理的做法正是為了更好地履行用人單位的法定義務（為員工購買社保），否則上訴人根本沒有必要在自己剛剛（2007年2月5日）與被上訴人簽訂勞動合同一個月的情況下再另行委托其他機構（2007年3月12日）為被上訴人簽訂勞動合同，在2007年3月后故意加大自己的用工成本。

可見，三者之間根本就不是法律規(guī)定所稱的勞務派遣關系，而是人事代理關系。法院應當考慮到這一點，還原事實的真相，認定三者之間人事代理關系的實質(zhì)。

二、退一步講，即便不能認定三方之間是人事代理關系的實質(zhì)，被上訴人與xx公司簽訂《勞動合同》并沒有致使上訴人與被上訴人2007年2月5日簽訂的《雇傭合同》自行解除，最多是在該期間是存在兩份合法有效的勞動關系，兩份合法有效的勞動合同。

一審法院認為被上訴人與xx公司之間簽訂的《勞動合同》致使上訴人與被上訴人之間簽訂的《雇傭合同》自行解除，這樣的判決是主觀臆斷，沒有法律依據(jù)，請求二審法院依法改判。理由如下：

根據(jù)《勞動合同法》 第三十九條第4項規(guī)定：“勞動者同時與其他用人單位建立勞動關系，對完成本單位的工作任務造成嚴重影響，或者經(jīng)用人單位提出，拒不改正的，用人單位可以解除勞動合同。”可見，只要用人單位沒有異議，勞動者可以同時與其他單位建立勞動關系，法律不禁止雙重勞動關系。因此，本案中，退一步講即使xx公司與被上訴人在2007年3月12日至2008年3月12日存在一段勞動關系，仍不影響該期間上訴人與被上訴人在該期間的勞動關系同時存在：一段新勞動關系的開始并不必然導致另一段勞動關系的自行解除或者終止。且2008年1月1日實施的《勞動合同法》也明確規(guī)定了勞動合同終止的法定情形和勞動合同解除的情形。本案一審法官所認定上訴人與被上訴人2007年2月5日簽訂的《雇傭合同》因被上訴人與xx公司2007年3月12日簽訂勞動合同而自行解除的情形不屬于《勞動合同法》規(guī)定的任何一種勞動合同解除或者終止的情形。

且在本案中，上訴人與被上訴人簽訂的《雇傭合同》第20條明確約定：“雇傭方可將本雇傭合同分派至相關公司”。什么是分派？請注意 “分”，而不是整個轉(zhuǎn)包。結合本案實際，在簽訂本合同時，被上訴人知曉上訴人可以將這份合同分派給其他公司，實際上是分派給能夠在勞動合同履行地北京為被上訴人繳納社保的xx公司。因此，xx公司與被上訴人簽訂的勞動合同如果也僅是上訴人與被上訴人簽訂的《雇傭合同》合同期間的“一段分派”。 一審法院認定上訴人與被上訴人2007年2月5日簽訂的《雇傭合同》被自行解除的法律依據(jù)何來？上訴人懇請二審法院查明事實，正確適用法律，依法改判。

三、認定上訴人再支付未簽勞動合同雙倍工資差額不合法、不合理。

《勞動合同法》關于未簽訂勞動合同需支付雙倍工資規(guī)定，其立法本意是為了防止用人單位違法不與勞動者簽訂勞動合同，從而影響勞動者應當享受的合法權益。本案中，上訴人已經(jīng)依法與被上訴人簽訂《雇傭合同》，并且不惜增加用工成本使用xx公司人事代理也盡力為被上訴人等員工購買社保。上訴人完全遵循了中國法律規(guī)定，也完全依照《勞動合同法》等法律法規(guī)的立法本意，維護被上訴人的合法權益。在合同履行期間，上訴人依照法律規(guī)定及雙方約定，在其中一段時間將關于社保繳納的事項轉(zhuǎn)分給能夠在當?shù)貫楸簧显V人繳納社保的xx公司，而這一點又恰恰是上訴人依照目前中國法律所無法獨自完成的。

一審法院卻罔顧上訴人已經(jīng)完全履行了用人單位應由的法律義務，罔顧法律規(guī)定與本案事實，隨意判決上訴人支付本不應承擔的雙倍工資差額。上訴人是極為不服，強烈懇求二審法院依照上訴人請求進行改判。

四、一審法院判決不但背離了事實與法律，也與最高人民法院《關于當前形勢下做好勞動爭議糾紛案件審判工作的指導意見》(法發(fā)〔2009〕41號)嚴重背離。

《指導意見》第1規(guī)定，努力做到保障勞動者合法權益與維護用人單位的生存發(fā)展并重。在審理勞動爭議糾紛案件時，既要依法維護勞動者合法權益，又要促進企業(yè)的生存發(fā)展，努力做到雙方互利共贏。第2條規(guī)定，積極促進勞動關系的和諧穩(wěn)定。在審理勞動爭議糾紛案件時，要盡量維護勞動合同的效力，要鼓勵、規(guī)范企業(yè)自覺履行義務。

上訴人用心良苦不惜增加勞務成本支出，選擇人事代理服務，就是為了更完全地履行用人單位的法定義務，并更好地維護被上訴人能更好地享受社保待遇，也是遵循了《指導意見》的要求。如果這樣竭盡全力維護勞動者合法權益、自覺承擔社會責任，最終反而比違法不繳納社保的成本還更重，那法院是否希望用人單位在這種情況下都去違法，都不要考慮員工的合法權益？無需承擔社會責任，等待支付更小的違法成本？

因此，請求法院結合本案實際，全面考慮維護用工和諧，認定上訴人與被上訴人之間的《雇傭合同》在自簽訂后至被上訴人離職期間一直合法有效，被上訴人沒有請求支付雙倍工資差額的事實依據(jù)。改判上訴人無需支付被上訴人雙倍工資差額，以依法維護用人單位的合法權益，鼓勵企業(yè)更積極地為類似情況下的員工的合法權益，維護勞資雙方之間真正的公平正義，促進社會經(jīng)濟的良性發(fā)展。

綜前所述，上訴人不服一審法院判決，故上訴人訴至貴院，請求依法撤銷一審法院判決，改判支持上訴人的訴訟請求，以維權益。

xxx人民法院

具狀人：xx公司

20xx年xx月 xx 日

物業(yè)與業(yè)主糾紛事例篇十三

試論業(yè)主委員會與物業(yè)管理公司的定位

業(yè)主委員會與物業(yè)管理公司的定位問題早在一九九九年五月的全國物業(yè)管理工作深圳會議上，國家^v^宋春華副部長就已經(jīng)尖銳地提出來，物業(yè)管理行業(yè)的業(yè)內(nèi)人士為之進行了艱辛困苦的追尋和探索，但至今為止卻沒有尋求到一個解決業(yè)主委員會與物業(yè)管理公司定位問題的根本良方。之所以沒有找到這個良方的最根本的重要原因在于尋求方法上的偏差。部分人僅僅局限于從自身的物業(yè)管理實踐經(jīng)驗進行提升和挖掘，還有一部分人也只是從經(jīng)濟管理的理論中探索和推敲；卻恰恰忽視了業(yè)主委員會與物業(yè)管理公司的定位從本質(zhì)上說是一個法律的范疇，必須依據(jù)我國現(xiàn)行的法律，從法律的基本規(guī)定以及立法原意中進行追尋和探索。因而造成了物業(yè)管理行業(yè)的業(yè)內(nèi)人士一頭霧水，不知所措，處于一個既感到定位問題很重要，又無可奈何的尷尬局面，找不到一個根本的出路來。本文試圖從法律的層面上，從一個全新的視角出發(fā)，通過對我國民法中建筑物致害的責任主體的立法原意的剖析，借鑒國外以及我國港澳臺地區(qū)的成熟經(jīng)驗，運用建筑物區(qū)分所有權理論，從而依法準確合理地確立業(yè)主委員會作為區(qū)分所有建筑物的管理人的法律地位，確立物業(yè)管理公司作為區(qū)分所有建筑物的管理服務人的法律地位，以徹底解決業(yè)主委員會與物業(yè)管理公司的定位問題。

在物業(yè)管理活動中業(yè)主、業(yè)主委員會以及物業(yè)管理公司是構成了物業(yè)管理法律關系的最主要的民事主體。那么，物業(yè)管理的這些民事主體的法律地位究竟為何呢？從^v^立法機關正在起草和審議的《^v^物權法（草案）》中所設立的建筑物區(qū)分所有權法律制度來看，物業(yè)管理的實質(zhì)就是區(qū)分所有建筑物的管理，很明確業(yè)主的法律地位就是建筑物區(qū)分所有權人。但這個法律制度并沒有直接對業(yè)主委員會和物業(yè)管理公司進行明確的法律定位，而設定了區(qū)分所有建筑物管理人和區(qū)分所有建筑物管理服務人這兩個法律地位。那么，對于業(yè)主委員會和物業(yè)管理公司究竟誰擁有區(qū)分所有建筑物管理人的法律地位？誰又擁有區(qū)分所有建筑物管理服務人的法律地位？我們必須對此有一個清楚、準確、合理、科學地定位，因為這直接涉及到物業(yè)管理民事主體的權利與義務，關系到物業(yè)管理行業(yè)的健康發(fā)展。為了清楚、準確、合理、科學地給業(yè)主委員會和物業(yè)管理公司作出法律定位，我們不妨先從我國民法對管理人的立法原意進行如下的探討和剖析。

管理人這個詞語的法律概念最早是出現(xiàn)在我國民法通則之中的。《^v^民法通則》第一百二十六條規(guī)定：“建筑物或者其他設施以及建筑物上的擱置物、懸掛物發(fā)生倒塌、脫落、墜落造成他人損害的，它的所有人或者管理人應當承擔民事責任，但能夠證明自己沒有過錯的除外。”這條法律將建筑物致害的責任主體確定為“所有人或者管理人”，對于建筑物所有人的法律地位是比較清晰的，這就是我們常在物業(yè)管理活動中被稱為業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權人。由于這條法律確立了管理人責任主體的法律地位，因而在《^v^物權法（草案）》里，管理人就被直接納入了建筑物區(qū)分所有權的法律制度之中。那么，管理人的立法原意究竟是什么？只有明確了我國民法對管理人的立法原意，才能正確確立物業(yè)管理活動中業(yè)主委員會和物業(yè)管理公司的法律地位，才能依法均衡業(yè)主、業(yè)主委員會以及物業(yè)管理公司的權利義務，促進物業(yè)管理的健康發(fā)展。

對于這種建筑物致害的責任主體，各國的見解是不同的。大多數(shù)大陸法系國家規(guī)定，只有建筑物的所有人才能成為建筑物致害的責任主體。例如，《法國民法典》第一千三百八十六條就只規(guī)定“建筑物的所有人”對于建筑物的保管或建筑不善的致害承擔責任。此外，比利時、墨西哥、秘魯、阿根廷、智利、巴西等國家均采用此立法例。而且，這些國家在規(guī)定所有人對受害人直接承擔責任的同時，還賦予所有人對其他對于損害的發(fā)生有過錯的人的追償權。這種立法例的根據(jù)是，受害人通常無從發(fā)現(xiàn)和弄清事實上究竟是誰對于建筑物的失修或建造瑕疵負有過錯，因此允許受害人直接對所有人起訴是公平合理的。

德國、日本、意大利等少數(shù)大陸法系國家規(guī)定了建筑物致害的多元責任主體。依據(jù)《德國民法典》第八百三十六至八百三十八條的規(guī)定，建筑物倒塌致害的責任主體有以下四類：1.自主占有人，即作為自己所有而占有物的人；2.前自主占有人，即倒塌或剝落是在土地的前占有人的終止占有的一年內(nèi)發(fā)生者由前占有人負責；3.建筑物占有人，即因行使某項權利而占有他人土地上的建筑物或工作物的占有人，其代替土地占有人負責；4.建筑物保養(yǎng)義務人，即為占有人承擔保養(yǎng)建筑物或與土地相聯(lián)的工作物，或由于自己享有用益權而應保養(yǎng)建筑物或工作物的人，與占有人負相同的責任。依據(jù)日本民法第七百一十七條規(guī)定，工作物致害的責任主體原則上是占有人，但占有人對于防止損害發(fā)生已盡到必要注意時，則例外地由所有人負賠償責任。不論所有人還是占有人負責，其承擔責任后均可對實際引起損害的責任人行使追償權。依據(jù)意大利民法，原則上只有所有人是責任主體，但當?shù)顾潞Πl(fā)生在用益權人的占有期間時，則由所有人與占有人負連帶責任。

在英美法，建筑物致害責任主體原則上是占有人。根據(jù)是占有人直接地控制和監(jiān)管著建筑物，因此，也有義務承擔建筑物致害的責任。美國侵權法在建筑物致害方面的責任主要與財產(chǎn)的占有和控制相聯(lián)系，而與所有權沒有什么關系。也就是說，占有和控制決定責任，誰占有和控制著房屋，誰就有責任將其管好。但也有例外：1.享有終身產(chǎn)權的人（相當于大陸法系上的用益權人）對其享有終身產(chǎn)權的建筑物致害承擔責任，因為通常情況下這些建筑物由他占有著；2.出賣人，一般情況下房屋的出賣人在喪失占有后對房屋的倒塌不再負責任，但當其另有約定或出賣人有欺詐行為時則由出賣人負責。

從各國對建筑物致害責任主體的法律規(guī)定，可以明確確定建筑物致害責任主體，應該是：1.建筑物的所有人；2.建筑物的占有人；3.?建筑物保養(yǎng)義務人。

我國民法在對建筑物致害的責任主體的立法中，借鑒了國外立法的成熟經(jīng)驗，采取了法國式的立法體例，實行了單一制的責任主體制度。在《^v^民法通則》第一百二十六條中規(guī)定，建筑物及其他設施造成損害的責任主體是“所有人或管理人”。盡管我國民法的這條法律規(guī)定從字面上看是“所有人或管理人”，但所反映的實質(zhì)仍然是屬于“所有人”的單一制責任主體。

我國民法規(guī)定的所有人指對建筑物或其他設施享有占有、使用、收益和處分權的人。損害發(fā)生時不管所有人是否直接現(xiàn)實地占有建筑物或其他設施。也不管其成為所有人的時間長短，均不妨礙由所有人承擔責任。即使損害發(fā)生于出借、保管、出租、出典等期間，所有人并未實際占有所有物，但仍由所有人承擔責任。

我國民法在建筑物致害責任主體所規(guī)定的管理人是指依照法律、法規(guī)或行政命令對特定建筑物或其他設施享有固

定的帶有永久性的經(jīng)營管理權的人。管理人是依照法律、法規(guī)或行政命令直接產(chǎn)生的，不同于當事人以出租、出借、出典等法律行為自愿設定的占有人（如承租人、借用人和典權人）。管理人的存在是我國社會主義國家國有財產(chǎn)所有權與管理權兩權分離的結果。我國國有的建筑物或其他設施一般授予國有企業(yè)、事業(yè)單位或機關團體進行管理，被授權的單位享有占有、使用、收益甚至處分的權利。這種享有管理權的人就是我國民法中的所謂“管理人”。所以，管理人在我國民法立法的原意上應該是指享有占有、使用、收益甚至處分權利的建筑物管理者，是指基于所有人授權或者其他法律事由而對建筑物取得法律上或事實上的占有，以及承擔維護保養(yǎng)義務的人。從這個立法原意上顯然管理人仍然是等同于具有所有人權能地位的，并且在建筑物保養(yǎng)義務的程度上也相當于占有人的法律地位。

我國民法在建筑物致害責任主體規(guī)定“所有人或管理人”承擔建筑物致害責任的立法根據(jù)在于，建筑物或其他設施致害的終極原因往往是建造或管理有缺陷。建造和管理往往又是一種復雜的過程。物業(yè)管理公司雖然承擔有一定的管理服務責任，但這種管理服務責任是通過與業(yè)主委員會所簽訂的物業(yè)管理服務合同獲得的，并不是天生具有的，而且這種管理責任也是有限度的，是全部管理責任其中的一部分。因為物業(yè)管理服務合同不能也不可能將建筑物致害的全部管理責任都囊括在內(nèi)，例如，建筑物建造缺陷而造成的損害，其責任人可能是建筑物的開發(fā)建設單位，也可能是設計者、承建施工者或前所有人，過錯情形可能是設計者設計不合乎規(guī)范，也可能是承建施工者偷工減料或者馬虎草率，也可能是前所有人管理不善的缺陷形成的，甚至可能是占用人野蠻使用形成的，這些因素是根本不可能在物業(yè)管理服務合同中約定由物業(yè)管理公司來支配控制，除了業(yè)主、業(yè)主委員會之外往往其他民事主體（如物業(yè)管理公司）是不可能左右控制或徹底解除的。何況，當物業(yè)管理公司違反物業(yè)管理服務合同的約定，沒有盡到合同所約定的管理服務責任，就應該以合同違約來承擔管理服務責任。但是，業(yè)主委員會的管理責任卻是天生具有的，物業(yè)管理公司的管理服務是由其按合同約定的，而合同沒有約定的管理責任顯然仍然由業(yè)主委員會所保留，業(yè)主委員會有保留管理責任的權利，自然就要有承擔管理責任的義務，理應成為合法的管理人。根據(jù)過錯責任原則，誰有過錯誰就應該承擔責任。既然業(yè)主委員會沒有將全部管理責任通過物業(yè)管理服務合同交給物業(yè)管理公司，自然物業(yè)管理公司就不可能承擔全部管理責任。否則，讓物業(yè)管理公司作為管理人承擔責任，就有悖公平正義的民法基本原則，不符合我國民法對管理人的立法本意。

由于物業(yè)管理公司具有“管理”二字，而物業(yè)管理公司又從事的是物業(yè)管理活動，因此，通常人們往往都會望文生義地將物業(yè)管理公司誤解為建筑物的管理人。其實這是“管理”二字給人們造成的一種錯覺。從管理人的法律概念來看，物業(yè)管理公司首先不享有對建筑物的占有、使用、收益甚至處分的權利；其次，沒有享有對特定建筑物的“固定的”“帶有永久性”的經(jīng)營管理權。相對比較之下，業(yè)主委員會則具有固定的帶有永久性管理權的性質(zhì)，因為建筑物存在，就必須對區(qū)分所有建筑物行使管理權，雖然業(yè)主委員會要經(jīng)過換屆選舉，但“鐵打的營盤，流水的兵”，業(yè)主委員會委員的人選更迭并不會影響業(yè)主委員會的存在，業(yè)主委員會作為管理團體是永久性伴隨著區(qū)分所有建筑物而存在的。業(yè)主委員會是由全體業(yè)主選舉產(chǎn)生的，代表全體業(yè)主合法權益的群眾性自治自律組織，其民事責任由全體業(yè)主承擔。而全體業(yè)主擁有對建筑物的占有、使用、收益甚至處分的權利，自然從責任與權利的主體都是一致。如果使管理人的地位空置，就會在司法實踐中因管理人的真空，而錯誤地將物業(yè)管理公司作為管理人，使物業(yè)管理公司代人受過。顯然這樣就將物業(yè)管理公司放在了一個權利與義務不均衡的地位上，勢必不利于物業(yè)管理行業(yè)的健康發(fā)展。相反將業(yè)主委員會放在管理人的地位上，由全體業(yè)主承擔區(qū)分所有建筑物管理的整體責任，不僅直接體現(xiàn)了業(yè)主自治管理的權利，而且也平衡了業(yè)主自律的義務責任。

鑒于我國物權法仍然在起草和審議階段，而且物權法所設定的建筑物區(qū)分所有權法律制度并不完善，因此，我們在此有必要對各國以及我國港澳臺地區(qū)的有關建筑物區(qū)分所有權所涉及到的管理人以及管理服務人的法律條款進行借鑒和探討。

各國以及我國港澳臺地區(qū)的有關建筑物區(qū)分所有權的法律條款通常都將管理人作為區(qū)分所有權人大會（即物業(yè)管理活動中的業(yè)主大會）的召集人。如《德國住宅所有權法》第二十四條規(guī)定：“住宅所有權人會議，每年至少由管理人召集一次。”《瑞士民法典》第七百一十二條中規(guī)定：“除另有約定外，樓層所有人大會由管理人召集并主持；”《日本建筑物區(qū)分所有權法》第三十四條中規(guī)定：“集會由管理人召集；”“管理人至少每年應召集一次集會”。實際上在物業(yè)管理活動中，區(qū)分所有權人會議、集會或業(yè)主大會都應該是由業(yè)主委員會負責召集的。因此，從管理人召集業(yè)主大會的職責來看，是等同于業(yè)主委員會的。除此以外，管理人的權利義務也等同于業(yè)主委員會。如《德國住宅所有權法》第二十七條中規(guī)定：“管理人的權利義務如下：（1）執(zhí)行住宅所有權人會議的決議并監(jiān)督住宅規(guī)則的執(zhí)行；（2）采取必要措施保存及修繕共有物；（3）在緊急情況下，采取其他保存共有物的措施；（4）管理共有基金。”《意大利民法典》第一千一百三十條規(guī)定：“管理人應當：（1）執(zhí)行共有人大會通過的決議；（2）制定共有財產(chǎn)的使用規(guī)則，為公共利益提供服務從而使共有人能夠更好地享有共有財產(chǎn)；（3）征收各種費用，分攤為建筑物共有部分的正常維修和公共服務支出的必要費用；（4）完成保全建筑物共有部分固有權利的行為。最后，年終時，管理人應當報告管理帳目。”

我國香港地區(qū)的《多層大廈（業(yè)主立案法團）條例》規(guī)定，依法成立了業(yè)主立案法團，大廈各分層業(yè)主在該大廈所享有的權利、權力、利益和所負的責任，便都交給業(yè)主立案法團去運用和執(zhí)行。因此，當大廈周圍出現(xiàn)山體滑坡，業(yè)主立案法團就應該承當維修和賠償?shù)呢熑巍＿@實質(zhì)上就是由業(yè)主立案法團擔當著區(qū)分所有建筑物管理人的角色。而這個業(yè)主立案法團就相當于我們物業(yè)管理活動中的業(yè)主委員會。在我國澳門地區(qū)，針對由樓宇或其他工作物造成之損害，《澳門民法典》第四百八十五條明確規(guī)定：“一、樓宇或其他工作物因建造上之瑕疵、保存上出現(xiàn)缺陷而全部或部分倒塌者，該樓宇或工作物之所有人或占有人須對由此而造成之損害負責；但證明其本身無過錯，又或證明即使已盡應有之注意義務亦不能避免該等損害者除外。二、基于法律或法律行為而對樓宇或工作物負有保存義務之人，須代該樓宇或工作物之所有人或占有人對完全因保存上出現(xiàn)缺陷而造成之損害負責。”《澳門民法典》的這條法律規(guī)定實際上明確了建筑物致害的責任主體是建筑物的所有人、占有人、以及負有保存建筑物存在義務之人。其中負有保存建筑物存在義務之人就是《澳門民法典》第三卷物權的第五章分層所有權中法律所規(guī)定的，由分層建筑物所有人大會所選舉出的管理機關。根據(jù)《澳門民法典》第一千三百五十四條規(guī)定：“管理機關系由一名或多名管理人組成。”第一千三百五十五條規(guī)定：“管理機關系由分層建筑物之所有人大會選出及免職”。顯然分層建筑物所有人大會所選舉出的管理機關實際上就是我們在

物業(yè)管理活動中業(yè)主大會所選舉出的業(yè)主委員會。

在^v^立法機關起草審議的《^v^物權法（草案）》也是按照各國及我國港澳臺地區(qū)的上述法律條款的立法精神來設定建筑物區(qū)分所有權法律制度的。如在《^v^物權法（草案）》第一百零七條規(guī)定：“區(qū)分所有權人會議由管理人召集。”第一百一十二條規(guī)定：“管理委員會和管理人的職責如下：（一）共用部分的清潔、維護、修繕及一般改良；（二）區(qū)分所有權人共同事務的建議；（三）區(qū)分所有權人和專有部分占有人違規(guī)行為的制止；（四）區(qū)分所有建筑物及其周圍環(huán)境的維護；（五）收益及其他經(jīng)費的收支、保管及使用；（六）區(qū)分所有權人會議決議的執(zhí)行；（七）管理規(guī)約、會議記錄等文件的保管；（八）管理服務人的委任、雇用及其監(jiān)督；（九）會計報告、結算報告及其他管理事項的提出及公告；（十）管理規(guī)約的規(guī)定的其他事項。”因此，這其中的管理人自然就是業(yè)主委員會，而其中的管理服務人就是物業(yè)管理公司。

眾所周知，我國的物業(yè)管理是改革開放和社會主義市場經(jīng)濟的產(chǎn)物，物業(yè)管理與傳統(tǒng)的房屋管理的最大區(qū)別物業(yè)管理是遵循著市場經(jīng)濟的規(guī)律運作，而不是像傳統(tǒng)的房屋管理哪樣按照計劃經(jīng)濟的模式運作。遵循市場經(jīng)濟的規(guī)律，建立、培育和規(guī)范物業(yè)管理市場的首要前提就必須科學、準確、清晰地為參與物業(yè)管理市場的民事主體進行定位。只有正確地解決了物業(yè)管理民事主體的定位這個根本性的主要問題，才能明確各個民事主體的權利和義務，否則就無法清晰的確立各個民事主體的權利和義務，容易造成這些民事主體相互之間的角色錯位。事實上，近年來在物業(yè)管理行業(yè)所反映出的許多難點、熱點問題，實際上大多數(shù)問題都是由于沒有明確物業(yè)管理民事主體法律地位而產(chǎn)生的。

應該指出長期以來之所以沒有能很好地解決業(yè)主委員會與物業(yè)管理公司的法律地位問題，在某種程度上是計劃經(jīng)濟形成的“官本位”思想觀念束縛的結果。一味地在強調(diào)和擔憂人民群眾的素質(zhì)的高低，擔心賞賜給人民群眾民主權利之后，人民群眾將不能正確行使這些權利，會出現(xiàn)權利濫用和失去控制的局面。在這種“官本位”的思想觀念束縛下，根本就不可能來正確探討、分析和解決業(yè)主委員會與物業(yè)管理公司的法律地位問題，而總是隔靴搔癢在考量業(yè)主委員會權利給多、給少的問題，以致于有些物業(yè)管理公司還提出了“由業(yè)主委員會委托管理的‘二手項目’不接”的所謂“四不接原則”。業(yè)主委員會是社會主義民主肌體的細胞，克服和擺脫傳統(tǒng)計劃經(jīng)濟體制下的“官本位”思想觀念的束縛，科學、準確、清晰地確立業(yè)主委員會的法律地位，通過業(yè)主委員會的法律地位直接賦予人民群眾應有的民主權利，對于大力推進社會主義民主的進程，具有著十分重要和深遠的歷史意義和現(xiàn)實意義。同時，也有利于解決長期困繞著物業(yè)管理行業(yè)的權利義務不均衡的難點、熱點問題，將物業(yè)管理公司從無休無止的索賠糾紛中徹底解脫出來。

從上述分析明顯可見，物業(yè)管理公司是不具備管理人這種主體資格的，只有業(yè)主委員會才具有管理人這種資格，物業(yè)管理公司只能具備管理服務人的資格。既然如此，我們就應該依照我國物權法所確立的建筑物區(qū)分所有權法律制度，通過物業(yè)管理法律、法規(guī)的立法，直接賦予業(yè)主委員會為區(qū)分所有建筑物管理人的法律地位，直接賦予物業(yè)管理公司區(qū)分所有建筑物管理服務人的法律地位。

物業(yè)與業(yè)主糾紛事例篇十四

不知不覺20__年已過了一半了，我在xx物業(yè)管理有限公司工作也快xxxx月了，也是我在社會初露鋒芒的xxxx月。從剛?cè)牍镜氖杖÷访嫱＼囐M到之后轉(zhuǎn)為管理員都讓我學到了許多在校園里學不到的知識和經(jīng)驗，也許這些就是理論和實踐結合的成果。

下面我對這半年來從事管理員工作進行總結：

剛為管理員經(jīng)常遇到一些投訴、糾紛。由于欠缺工作經(jīng)驗，許多事情總不能很好的處理或解決，而且還擔心自己把事情搞砸。經(jīng)常遇到問題就跟小林、小陳咨詢好方法、好措施，或者直接反映給上級領導，然后再觀察并學習上級領導對這些事情的處理方法。自己也在不斷的處理投訴、糾紛的過程中總結了一套處理流程：

（1）首先就應給投訴者或者糾紛者作“降溫”的思想工作；

（2）分析、調(diào)查問題的原因；

（3）若問題有涉及物業(yè)管理的相關法律法規(guī)就應結合物業(yè)管理相關的法律法規(guī)，然后根據(jù)實際狀況擬定科學的解決方法；

（4）最后當然是具體方法的落實。并總結每次處理經(jīng)驗為日后的處理相類似問題做基礎。

（5）投訴、糾紛處理回訪，能夠讓我們的工作得到業(yè)主的肯定，同時也能縮進我們與業(yè)主的關系，方便日后物業(yè)管理工作開展。

再還沒有辦理一份交房、裝修手續(xù)之前，我就先跟小陳學習了交房和裝修手續(xù)的整個流程并且做好筆記，在給不同的業(yè)主辦理交房、裝修手續(xù)的過程中不斷的熟悉。

交房：

①檢查業(yè)主的交房發(fā)票，和售樓部開出的交房通知單并回收交房通知單。

②確認業(yè)主身份且要業(yè)主身份證復印件一張歸檔，讓業(yè)主填寫《業(yè)主檔案表》，填寫好《用戶手冊》的“業(yè)主合約”（一式3份歸檔2份）讓業(yè)主簽字；

③移交房屋質(zhì)量保證書和使用說明書和進戶們鑰匙并讓業(yè)主在《確認書》（一式2份歸檔1份）上簽收以上3樣東西，且做好質(zhì)量保證書和使用說明書的領取登記；

④指導業(yè)主對其套房進行驗收，并填寫好《質(zhì)量驗收單》；

⑤首要交房資料整理歸檔。

裝修：

①收取裝飾裝修的企業(yè)相關資質(zhì)證書的復印件一份，并根據(jù)^v^的《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》審核施工圖紙；

②填寫《二次裝修申請表》，然后物業(yè)公司、業(yè)主和裝修公司三方簽訂《裝修協(xié)議書》（一式3份各持一份）并跟業(yè)主和裝修公司強調(diào)裝修過程中應注意的重要事項；

③收取施工押金并發(fā)放《施工許可證》

剛開始都是經(jīng)常對著這些步驟一步一步辦理。

裝修管理最重要的是水電和泥水這兩塊木工和油漆一般比較少出向違規(guī)狀況，下面我對自己在裝修管理的水電和泥水方面進行總結。

水電：檢查衛(wèi)生間、廚房和陽臺的給排水系統(tǒng)，是否有亂接亂改、是否有跟施工圖紙的設計不一。發(fā)現(xiàn)有滲漏水隱患或者其他不合理的地方就應及時通知業(yè)主整改；檢查電力系統(tǒng)有無亂接亂改，電力的使用是否有存在安全隱患。

泥水：檢查衛(wèi)生間、廚房是否有加作防水層；是否有亂砌墻；結構有無按施工圖紙施工。

有效的裝修管理能夠把違規(guī)裝修抹殺在萌發(fā)階段，避免日后不必要的返工，也減少了日后許多由于違規(guī)裝修造成的投訴、糾紛；有效的裝修管理能夠讓小區(qū)的統(tǒng)一美觀，使小區(qū)更加規(guī)范、更具品味；有效的裝修管理體現(xiàn)了一個物業(yè)公司的管理潛力。

半年來本人把工作重心都放在處理日常投訴、糾紛和交房、裝修方面而忽略對小區(qū)環(huán)境衛(wèi)生的檢查和保潔員的保潔工作的監(jiān)督還有保安的管理工作。一個小區(qū)的環(huán)境衛(wèi)生、秩序和保安的整體形象都受理員基本的管理資料的而且直接影響著一個物業(yè)管理企業(yè)的形象，所以下半年本人將在這方便加強管理力度！只有良好的企業(yè)想象才能談創(chuàng)金匯物業(yè)管理的企業(yè)品牌！

物業(yè)與業(yè)主糾紛事例篇十五

物業(yè)管理致業(yè)主的五一慰問信

尊敬的業(yè)主：

您好!值此“五一”國際勞動節(jié)到來之際，物業(yè)公司全體員工祝您節(jié)日快樂，感謝您一直以來對我們工作的理解和支持!我們提示您，節(jié)日期間外出，請您鎖好門窗，關好水、電、氣的閥門或開關，以免產(chǎn)生不必要的損失。

值此“五一”佳節(jié)之際，將康寧居小區(qū)近期的主要工作，向廣大業(yè)主通報如下：

1、4月3日，三路居居委會、xx居小區(qū)業(yè)主委員會、燕廈物業(yè)康寧居項目部攜手，小區(qū)業(yè)主積極參與，進行了義務植樹活動，同時拉開了xx居小區(qū)綠化改造、優(yōu)化工作的`序幕，在五一節(jié)前，小區(qū)的綠化改造工作將全部完成，此次改造、優(yōu)化，種植迎春花170株、大葉黃楊3650株、紅端木10株、紫藤15株、丁香10株、糯米條5株、月季花1100株、分植棣棠9叢，補植草皮500平米，播種花種100平米。

2、xx居小區(qū)高壓配電室直流屏電池故障，更換蓄電池工作，經(jīng)過業(yè)委會和物業(yè)公司的多方對比、考察，現(xiàn)已基本確定維修廠家，五一節(jié)后進行蓄電池更換工作。

3、樓頂暖溝漏水問題改進和根治工作，經(jīng)過業(yè)委會執(zhí)行組、物業(yè)公司及施工單位的現(xiàn)場檢查、測算后施工單位出具改造方案，現(xiàn)處于改造放案審核、修改中，五一后，將逐步開始樓頂暖溝漏水問題改進和根治工作。

4、寬帶通引進小區(qū)事宜，現(xiàn)小區(qū)寬帶通已開通，業(yè)主辦理報裝事宜可咨詢寬帶通公司宣傳單或物業(yè)公司。

再次祝您節(jié)日快樂!節(jié)日期間，我公司將安排人員24小時值班。

值班電話：

xx物業(yè)管理有限公司

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五一勞動節(jié)慰問信

全體干部職工：

春意融融、百草吐芳。在萬物更新的春日，我們迎來了屬于自己的節(jié)日!值此“五一”國際勞動節(jié)來臨之際，謹向你們致以誠摯的節(jié)日問候和衷心的感謝!

勞動光榮、工人偉大。中心成立8年來，全體干部職工榮辱與共、團結奮進，高舉^v^理論和“三個代表”重要思想偉大旗幟，樹立科學發(fā)展觀，堅持“自強、源遠”的精神，按照“一業(yè)為主、多種經(jīng)營”的戰(zhàn)略和“植根市場、融合發(fā)展”的理念，全面推進經(jīng)濟和社會發(fā)展事業(yè)，走過了很不平凡的歷程，實現(xiàn)了工商行政管理體制改革的平穩(wěn)過渡;確保了市場安全和穩(wěn)定;加強了市場的綜合改造，提升了經(jīng)營檔次;加強了市場開發(fā)，在集團化發(fā)展路上越走越好;加強了基本建設，興建了綜合大樓;精神文明建設取得豐碩成果，為全市經(jīng)濟建設做出了重要貢獻。8年來，中心所屬市場年成交額由10億元增長到13億多元，增長了30%;市場上繳稅費由1000萬元增長到1500萬元，增長了50%;中心資產(chǎn)由成立時的3000多萬元增至6000多萬元，翻了一番;經(jīng)濟收入總量和干部職工收入保持了持續(xù)穩(wěn)步增長，高于省、市同行業(yè)平均水平;先后獲得全省“市場服務工作先進單位”、全省“雷鋒家鄉(xiāng)學雷鋒活動先進集體”、市“優(yōu)秀領導班子”、市“文明單位”等稱號。中心已由成立時的單純市場經(jīng)營機構，發(fā)展為以市場服務為主，融合商貿(mào)、經(jīng)貿(mào)、物業(yè)的集團化經(jīng)濟組織。今年以來，中心領導班子團結帶領廣大干部職工超前謀劃、開拓創(chuàng)新、銳意進取、爭先創(chuàng)優(yōu)，取得了首季開門紅的優(yōu)良業(yè)績。

任重道遠、豪情滿懷。我們的任務繁重而艱巨，我們對未來充滿信心，我們要始終保持憂患意識，發(fā)揚創(chuàng)新、進取精神，加強文化建設，凝聚發(fā)展合力，強力推進“二五規(guī)劃”，把中心建設成為學習型、專業(yè)性、集團化的經(jīng)濟組織。

祝全體干部職工節(jié)日愉快、身體健康、闔家幸福、萬事順意!

物業(yè)與業(yè)主糾紛事例篇十六

上訴人因與被上訴人物業(yè)服務合同糾紛一案，不服沈北新區(qū)人民法院民事判決書(2014)北新民初字第883號判決，特提請上訴。

上訴請求：

1、依法撤銷沈陽市沈北新區(qū)人民法院民事判決書(2014)北新民初字第883號判決書，并支持上訴人一審訴訟請求。

2、一、二審訴訟費用由被上訴人承擔。

事實與理由：

一、適用法律錯誤。

在一審庭審中，上訴人提供一組照片，證明帝景嘉園小區(qū)內(nèi)存在以下問題：

1、停車位與業(yè)主窗戶距離不足3米，噪音及尾氣污染影響業(yè)主正常生活，要求被告賠償違約金及傷害費1000元；

2、單元門損壞，無法使用。要求被告賠償違約金600元及租房損失2000元；

3、電壓過高，業(yè)主自行安裝穩(wěn)壓器。要求被告賠償違約金及損失3345元；

4、外墻滲水，要求被告給付抹灰產(chǎn)生的費用800元；

5、室外落水管損壞，原告自購材料更換，要求被告給付材料費200元，以上費用合計7945元。

以上事實，有《帝景嘉園物業(yè)服務合同》、照片、證人、證言以及當事人陳訴等證據(jù)，經(jīng)庭審質(zhì)證，原審一審法院予以確認，在卷為憑。

對于以上證明帝景嘉園小區(qū)內(nèi)存在問題的事實，原審一審法院予以確認，但對這一事實是否系被上訴人責任且對上訴人造成財務損失，被上訴人是否違約并承擔賠償責任，原審一審法院并未釋明。原審一審法院認為“原告起訴被告因管理園區(qū)公共區(qū)域部分不善給原告造成損害，現(xiàn)有證據(jù)不足以證明原告的損失系被告管理不當造成”。此判決“對現(xiàn)有證據(jù)不足以證明上訴人的損失系被告管理不當造成”也未釋明。按照《合同法》，一審法院認為免責抗辯成立且未予釋明，二審法院認為應當判決支付賠償金的，可以直接釋明并改判。

事實上，帝景嘉園小區(qū)內(nèi)存在問題的事實，既是被上訴人對本園區(qū)公共區(qū)域部分管理不當?shù)氖聦崳瓕徱粚彿ㄔ河幸庖?guī)避這一說法，為被上訴人規(guī)避違約事實。按照《帝景嘉園物業(yè)服務合同》，帝景嘉園小區(qū)內(nèi)存在問題的事實均在物業(yè)合同委托管理事項之內(nèi)，以上事實分別對應違反本園區(qū)第二項委托管理事項6之(車輛行駛及停泊)；事項1之(門廳)；事項2(配電系統(tǒng))；事項1之(外墻面)；事項2之(落水管)規(guī)定，已構成違約事實。按照《合同法》，如果合同中沒有規(guī)定違約金的條款，但只要由于違約造成了對方的損失，違約方就應向?qū)Ψ街Ц顿r償金。

原審一審法院的判決既違反了我國《最高人民法院關于審理物業(yè)服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》、《物業(yè)管理條例規(guī)定》也違反了現(xiàn)代民商法的基本精神，更違反了《帝景嘉園物業(yè)服務合同》及《合同法》和《民法》，同物業(yè)管理公司承擔的法定職責相背離。原審一審判決書上所稱“被告管理園區(qū)公共區(qū)域部分不善”、“被告管理不當”即是對物業(yè)違反《帝景嘉園物業(yè)服務合同》的最好詮釋，已構成對《帝景嘉園物業(yè)服務合同》的部分違約，理應承擔違約責任。但原審一審法院卻沒有依此判決被上訴人違約，并支付賠償金，而且被上訴人更沒有提供可以對上述物業(yè)違約事實免責的證據(jù)，所以原審一審法院的判決缺乏事實依據(jù)，與情與法均無法自圓其說。

關于賠償金在原審一審庭審中，上訴人已經(jīng)說明《帝景嘉園物業(yè)服務合同》是物業(yè)方提供的格式條款，單方約定業(yè)主逾期不交物業(yè)費承擔違約責任既繳納滯納金，卻沒有約定物業(yè)方違約的懲罰措施，這是很顯然的顯失公平的合同，在《合同法》、《民法》中對此顯失公平的合同做出了明確規(guī)定，原審一審法院應按照《合同法》、《民法》的規(guī)定要求物業(yè)承擔違約責任。另外，2007年9月，帝景嘉園并未交付業(yè)主使用，業(yè)主又怎么會與物業(yè)簽訂《帝景嘉園物業(yè)服務合同》，故原審一審法院所稱“故帝景嘉園小區(qū)業(yè)主委員會與被告簽訂的物業(yè)服務合同系雙方當事人真實意思表示”，是錯誤的，到底是誰的真實意思表示?2007年9月的業(yè)主委員會又在哪里?顯失公平的合同又怎么可以據(jù)此不存在的“雙方當事人真實意思表示”的理由而免責。

具體抗辯如下：

1、法理上，物業(yè)管理公司依據(jù)《帝景嘉園物業(yè)服務合同》對小區(qū)內(nèi)配套服務設施進行維修、養(yǎng)護和管理，對小區(qū)內(nèi)配套服務設施負有安全保障義務。物業(yè)管理公司對業(yè)主承擔用水、用電、供暖、人身安全保障職責是物業(yè)管理公司承擔的首要職責，物業(yè)管理公司必須采取對小區(qū)內(nèi)配套服務設施進行維修、養(yǎng)護和管理等有效安全保障措施，保障業(yè)主在用水、用電、供暖、人身和財產(chǎn)方面的安全，防止侵權行為的發(fā)生，否則，即應對業(yè)主因為第三人實施的侵權行為而遭受的損失承擔賠償責任。在第三人介入侵權的情況下，經(jīng)營者違反安全保障義務，使本可以避免或降低的損害發(fā)生或者擴大，因此其應為受害人向直接責任人求償不能的后果承擔一種風險責任，這種責任的性質(zhì)屬于補充賠償責任。實施加害行為的侵權人是損害后果的直接責任人，安全保障義務違反人是補充責任人，兩者構成責任競合，在直接責任人無法確定或無資力賠償?shù)臅r候，安全保障義務人應當承擔賠償責任。安全保障責任大致可分為兩類，即物的安全保障責任和人的安全保障責任。物的安全保障責任要求物業(yè)管理公司采取措施確保被管理小區(qū)內(nèi)的設施安全、設備安全，否則，因設施、設備不安全使業(yè)主遭受損害，即應承擔損害賠償責任，人的安全保障責任要求物業(yè)公司采取措施確保小區(qū)的安全，防止不法分子在小區(qū)實施侵權行為，否則即應承擔法律責任，對此，物業(yè)管理公司不得預先免責。《最高人民法院關于審理物業(yè)服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第三條物業(yè)服務企業(yè)不履行或者不完全履行物業(yè)服務合同約定的或者法律、法規(guī)規(guī)定以及相關行業(yè)規(guī)范確定的維修、養(yǎng)護、管理和維護義務，業(yè)主請求物業(yè)服務企業(yè)承擔繼續(xù)履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任的，人民法院應予支持。

本案中，物業(yè)方?jīng)]有按照相關規(guī)定采取措施，保障業(yè)主單元對講門公共設施安全，并對業(yè)主造成侵權；沒有對小區(qū)配電系統(tǒng)進行安全維護管理，造成業(yè)主損失；沒有對車輛行駛及停泊采取管理措施，甚至知法犯法，侵害業(yè)主休息、學習安全權利；沒有對公共外墻及落水管進行安全維護，造成業(yè)主損失。物業(yè)方雖不是直接侵害人，但作為補充責任人應承擔賠償責任。

2、按照《民事證據(jù)規(guī)則》的規(guī)定，下列情形可以申請法院調(diào)查取證：第十七條符合下列條件之一的，當事人及其訴訟代理人可以申請人民法院調(diào)查收集證據(jù)；(三)當事人及其訴訟代理人確因客觀原因不能自行收集的其他材料。

在庭審前，業(yè)主將一份請求沈北新區(qū)人民法院《調(diào)查證據(jù)申請書》交與原審一審法官，請求原審一審法官調(diào)取保存在物業(yè)手中的2008年7月-2010年業(yè)主的報修記錄，此記錄本可以證明業(yè)主就以上損害事實多次向物業(yè)申報維修，但物業(yè)現(xiàn)在拒不交出此記錄本，還謊稱業(yè)主從未報修過，借以推脫責任。業(yè)主詢問原審一審法官調(diào)查取證結果時，沈北新區(qū)人民法院說：物業(yè)方無法提供業(yè)主報修記錄本，并按照《^v^民事訴訟法》及《最高人民法院關于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》，以業(yè)主不能提供足以證明當事人的事實主張的證據(jù)為由判決業(yè)主證據(jù)不足，此判決為適用法律錯誤。業(yè)主因客觀原因不能收集與本案相關聯(lián)的重要證據(jù)，經(jīng)當事人申請，人民法院應調(diào)查取證。原審一審法院以物業(yè)方無法提供業(yè)主報修記錄本，進而推斷業(yè)主沒有報修，明顯是在偏袒物業(yè)方，原審一審法院疑似存在司法不公行為。

二、在認定法律事實方面，原審一審法院犯有有證不認、無證妄認，對事實認定不準的錯誤。

原審一審判決在判決書中說：“本案中，原告起訴被告因管理園區(qū)公共區(qū)域部分不善給原告自身造成損害，現(xiàn)有證據(jù)不足以證明原告的損失系被告管理不當造成。故對原告要求被告賠付違約金及財務損失費7945元的訴訟請求，本院不予支持。”既然原審一審法院認為“現(xiàn)有證據(jù)不足以證明原告的損失系被告管理不當造成”，那么“原告的損失”又是誰造成的?“現(xiàn)有證據(jù)不足”，“不足”在哪里?什么樣的證據(jù)才能證實原告的損失系被告管理不當造成?原審一審判決在判決書中對此疑問均沒有任何解釋，原審一審判決又依據(jù)什么判定“現(xiàn)有證據(jù)不足以證明原告的損失系被告管理不當造成”。上訴人認為原審一審判決缺乏事實依據(jù)，對上訴人提交的并以確認的證據(jù)及損害事實不去認定是被上訴人違約所致，認定事實不準。庭審中及庭審后，被上訴人也未提供上訴人的損失不是被上訴人管理不當造成的證據(jù)，但原審一審卻認定被上訴人不承擔賠償及違約責任。而上訴人依據(jù)《帝景嘉園物業(yè)服務合同》、《最高人民法院關于審理物業(yè)服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》要求物業(yè)承擔賠償及違約責任，原審一審法院卻不予認定。

1、停車位與業(yè)主窗戶距離不足3米，噪音及尾氣污染影響業(yè)主正常生活，要求被上訴人賠償違約金及傷害費1000元。物業(yè)公司違規(guī)私劃車位且違反《物權法》相鄰權原則，造成對業(yè)主休息權及身體健康的侵權。

在此事件中，首先確認造成對業(yè)主侵權的是第三方機動車擁有者，是機動車的噪音和尾氣對業(yè)主生活和身體健康造成危害，而這一危害發(fā)生的直接原因是因為物業(yè)公司違法在業(yè)主窗下不足三米處私化車位，對小區(qū)車輛行駛及停泊管理沒有盡到安全管理職責，且知法犯法。本案中，被上訴人存在違反法定的安全保障義務的過錯是確定且明顯的，被上訴人違反法定義務的過錯與上訴人因第三人實施的侵權行為而遭受的損失具有直接的因果關系，應當承擔賠償責任，盡管實施侵害行為的第三人不確定。按照《帝景嘉園物業(yè)服務合同》、《物權法》、《物業(yè)管理法》、《合同法》、《民法》、《消費者權益保護法》中規(guī)定的相關權利職責對等原則及合同違約規(guī)定，按照《帝景嘉園物業(yè)服務合同》第二項委托管理事項6之(車輛行駛及停泊)的約定，物業(yè)公司作為管理小區(qū)車輛行駛及停泊的第一責任人，理應對此侵權行為承擔賠償責任。證據(jù)見照片和2014年03月24日《沈陽晚報》及證人證言。

2、單元門損壞，無法使用。要求被上訴人賠償違約金600元及租房損失2000元；

對講門自2008年開始就不能使用，春秋樓道內(nèi)灌風灌土，經(jīng)常有雜物吹進樓道內(nèi)，且常有外來閑雜人員，更有甚者在樓內(nèi)拐角處小便。冬天灌風灌雪，衛(wèi)生、取暖條件極差，因自來水水表被凍，停水事件時有發(fā)生。夏天蚊蟲爬滿進戶門，業(yè)主一開門，蚊蟲跟隨進入，半夜經(jīng)常被蚊子叮醒，嚴重影響睡眠以致神經(jīng)衰弱。對講門已嚴重喪失保護業(yè)主人身財產(chǎn)安全及保持樓道衛(wèi)生清潔功能。業(yè)主自家門口如此臟、亂、差環(huán)境，已嚴重影響業(yè)主正常生活。業(yè)主在此種環(huán)境下無法安心舒適居住，現(xiàn)已在外租房居住。因此問題，此房屋以低于本園區(qū)其他同類型房屋的價格出租，差額損失2000元。

在此事件中，首先確認惡化業(yè)主外圍居住環(huán)境、造成對業(yè)主侵權的是第三方大風和冷空氣、塵土雜物、外來閑散人員、蚊蟲及上凍的水表，而這一危害發(fā)生的直接原因是因為物業(yè)公司未盡到對園區(qū)公共區(qū)域部分既單元對講門的維修維護職責，致使單元對講門腐爛變形，玻璃盡碎，為防止破碎的玻璃傷害到老人孩子，物業(yè)用大石塊將單元門頂開至墻邊，單元門成完全開放狀態(tài)，致使大風和冷空氣、塵土雜物、外來閑散人員、蚊蟲長驅(qū)直入，甚至凍壞水表，造成停水事故，并冷空氣嚴重影響樓道內(nèi)業(yè)主家墻體的溫度，致使與此墻體相連的客廳溫度不達標，以上事實致使此房屋以低于本園區(qū)其他同類型房屋的價格出租，差額損失2000元。

本案中，被上訴人存在違反法定的對安全保障義務、對本園區(qū)公共部位及公共設施既單元門管理不當?shù)倪^錯是確定且明顯的，被上訴人違反法定義務的過錯與上訴人因第三人實施的侵權行為而遭受的損失具有直接的因果關系，應當承擔賠償責任。按照《帝景嘉園物業(yè)服務合同》、《物權法》、《物業(yè)管理法》、《合同法》、《民法》中規(guī)定的相關權利職責對等原則及合同違約規(guī)定，按照《帝景嘉園物業(yè)服務合同》第二項委托管理事項1之(門廳)約定，物業(yè)公司作為管理本園區(qū)公共部位及公共設施既單元對講門的第一責任人，理應對此侵權行為承擔賠償責任。證據(jù)見照片、證人證言及在一審庭審中物業(yè)方陳訴的對此單元門多次返廠維修的筆錄和在物業(yè)處保存的維修記錄薄。

3、電壓過高，業(yè)主自行安裝穩(wěn)壓器。要求被上訴人賠償違約金及損失3345元；在此事件中，首先確認造成對業(yè)主侵權且造成財產(chǎn)損失的是第三方電壓，而這一危害發(fā)生的直接原因是因為物業(yè)公司未盡到對園區(qū)公共設施配電系統(tǒng)既小區(qū)自維配電箱的維修維護職責，2008年7-8月，業(yè)主多次向物業(yè)反應電壓高造成業(yè)主家電器損壞，要求物業(yè)及時維修維護，物業(yè)也曾派人測過電壓，電壓表指針瞬間達到最高值270v，物業(yè)方將電工拖走后，再無音訊。直至今日本單元電壓一直在240v以上，嚴重超過國家標準。在與物業(yè)長期協(xié)商要求供給合格電壓未果后，為保護業(yè)主用電安全及防止火災發(fā)生，業(yè)主自行安裝了穩(wěn)壓器，這是業(yè)主自救的合理行為。

物業(yè)與業(yè)主糾紛事例篇十七

被上訴人（原審原告）：曹xx，女，1982年11月12日出生，漢族，江西xx縣人，住本市xxxxx中路x棟xxx室，身份證號：36020319821112xxx。

上訴人因不服景德鎮(zhèn)市珠山區(qū)人民法院（20xx）珠民一初字第381號民事判決書，向貴院提出上訴。

上訴請求：

1、請求依法撤銷景德鎮(zhèn)市珠山區(qū)人民法院的（20xx）珠民一初字第381號判決，發(fā)回重審或改判駁回被上訴人的全部訴訟請求。

2、訴訟費用由被上訴人承擔。

事實與理由：

一審判決解除上訴人與被上訴人的婚姻關系的理由有兩點：1、上訴人與被上訴人婚后不能相互溝通理解；2、上訴人對被上訴人存在家庭暴力。

上訴人認為一審判決中原告提供給法庭的證據(jù)不能證明上述兩點。

1、上訴人與被上訴人婚后夫妻感情其實一直很好，被上訴人所說沒有半點感情基礎不屬實；上訴人與被上訴人戀愛一年后結婚，并且婚后育有一子江文博，從這點來說，上訴人與被上訴人婚姻基礎和婚后感情是很好的。

2、被上訴人在一審法院舉證上訴人將其打成輕微傷乙級進而證明上訴人存在家庭暴力所以夫妻感情完全破裂。上訴人認為夫妻之間偶爾一次吵嘴打斗不足以認定上訴人存在家庭暴力。上訴人作為一位成年男性就會有性格和脾氣，上訴人并不是無緣無故和被上訴人發(fā)生打斗的，是因為事發(fā)當天婚生子江文博生病了想要媽媽，此時被上訴人不在兒子身邊，于是上訴人帶著兒子找到被上訴人，而被上訴人卻態(tài)度不好，進而與上訴人的母親發(fā)生了爭吵，最后造成了上訴人與被上訴人爭吵打斗。雖然上訴人不慎將被上訴人打成輕微傷乙級，但是事出有因。

根據(jù)《江西省高級人民法院關于審理婚姻家庭糾紛案件適用法律若干問題的解答》中如何理解“給家庭成員的身體造成一定傷害后果”的家庭暴力作出了明確解釋：“《婚姻法》解釋（一）第一條對家庭暴力的定義作了明確規(guī)定，但對傷害后果的程度沒有明確，使法官難以認定。因此，針對行為人以毆打、捆綁、殘害的方式給家庭成員的身體造成傷害的家庭暴力，在司法實踐中可以根據(jù)法醫(yī)鑒定結論來確定傷害后果，即對家庭成員的傷害達到了輕微傷丙級三次以上、輕微傷乙級兩次以上、輕微傷甲級一次以上的，一般可理解為構成家庭暴力。”加之我國長期以來形成的“寧拆十座廟，不破一樁婚”傳統(tǒng)婚姻觀念，基于維護社會、家庭的穩(wěn)定之需，一審法院應當慎重認定上訴人行為是否構成家庭暴力，不應當輕易判決上訴人與被上訴人之間夫妻感情完全破裂準予離婚。

另外，上訴人認為即使一審法院判決解除婚姻關系是合法的，但對于夫妻共同財產(chǎn)分割問題也存在異議；訴爭房產(chǎn)xxxxx公寓x棟x單元xxx室系上訴人在20xx年6月22日（婚前）就已經(jīng)一次性付款購買的，不存在任何按揭貸款，所以一審法院對該事實的認定也是錯誤的。

綜上，一審法院認定事實不清，做出的判決證據(jù)不足，請求二審法院依法查明事實，維護上訴人的合法權益。

景德鎮(zhèn)市中級人民法院

上訴人：

20xx年x月x日

物業(yè)與業(yè)主糾紛事例篇十八

公司領導：

于xx年年6月份從公司轉(zhuǎn)到，至今已經(jīng)有兩年多了，從開始不了解物業(yè)的抵觸心理，嘗試著接觸到適應新的工作管理模式，實踐中摸索著進行創(chuàng)新。再到跟著的發(fā)展平臺學習成長至今，從當初的班長歷經(jīng)輾轉(zhuǎn)學習到現(xiàn)在的經(jīng)理助理，從當初的護衛(wèi)工作到宿舍管理工作再到園區(qū)全面工作，從當初的“土八路”到現(xiàn)在的“正規(guī)”。是讓我體現(xiàn)了我個人的人生價值，是的這個平臺讓我有機會在河南物業(yè)行業(yè)中五家一級資質(zhì)物業(yè)公司中的其中一家工作的機會。

回想當初，感慨萬分。當初還是一個沒有系統(tǒng)管理經(jīng)驗的隊長，只知道每天在工作崗位上等突發(fā)事件發(fā)生后再處理，崗位上只有簡單的工作流程，沒有后來學習的各種各種突發(fā)事件的處置預案和預防措施，七彩形式的企業(yè)文化（花式多樣的培訓模式，崗位輪動，生日聚會、運動會等），在很短的時間內(nèi)收取信息甚至是膨脹到閉塞。學習公司簡介及領導信息再到徹底的以前的工作模式，的確有點接受不了。嘗試著接受并融入團隊運作才發(fā)現(xiàn)物業(yè)有很多可學的專業(yè)管理知識。短短的兩年，讓我在基層管理崗位上奠定了扎實的基礎。為后來在工作中創(chuàng)新管理做足了鋪墊。在公司不斷發(fā)展的同時與公司同步開拓思路，創(chuàng)新管理。具體事例如下：

1、其中在負責園區(qū)環(huán)境管理中車間消殺工作由被動等通知安排消殺工作改為主動打電話為分廠提供消殺服務，得到分廠領導一致好評。

3、在負責污水站污水處理工作期間，有效的和維保公司及污水站員工進行結合，在原有上報市環(huán)保局傳輸標準之上制定標準，提前發(fā)現(xiàn)異常情況，第一時間維修并定期清理污水口和檢測口，在硬件條件之外物業(yè)公司接管污水站沒有接過一次停頓整改通知。

4、有效組織護衛(wèi)對班車沿途路線交通情況進行疏通，得到公司行部在集團內(nèi)刊上進行通報表揚。

1、日常管理中秉承公司利益及員工成長為第一的原則，將公司的發(fā)展規(guī)劃與員工的切身利益相掛鉤，要把對上負責和對下負責有機的結合起來，全心全意做好承上啟下作用。

2、以公司“先做人后謀事”“樹正氣講團結”的精神為基準團結團隊，團結就是力量。在工作過程中，我能自覺按照集中制的要求，注重維護團隊團結，創(chuàng)造良好的氛圍；充分發(fā)揚，虛心聽取各種意見；勇于批評和自我批評，注重決策的化和科學化，為順利推進公司下發(fā)工作計劃及領導臨時安排工作創(chuàng)造了先決條件。平時注重觀察干部的思想和工作情況，及時溝通思想，凝聚人心，調(diào)動各方面的工作積極因素，形成工作合力。

3、堅持以服務標準作為工業(yè)園對外展示形象，組織消防、衛(wèi)生檢查、夜間安全檢查等工作方法排查隱患。對于隱患問題第一時間協(xié)調(diào)行部督促隱患方進行整改。根據(jù)園區(qū)現(xiàn)場實際情況調(diào)整工作流程以保證服務質(zhì)量。

物業(yè)與業(yè)主糾紛事例篇十九

上 訴 人(原審被告)：朱xx，女，漢族，出生日期：略，身份證地址：略，身份證號碼：略

代 理 人：李xx，廣東xx律師事務所律師，特別授權代理。

被上訴人(原審原告)：劉xx，男，漢族，出生日期：略，身份證地址：略，身份證號碼：略

上訴人因與被上訴人民間借貸糾紛一案，不服新干縣人民法院作出的(20xx)干民初字第xxxx號民事判決，現(xiàn)提起上訴。

1、撤銷新干縣人民法院作出的(20xx)干民初字第xxxx號民事判決，駁回被上訴人的一審全部訴訟請求;

2、本案一、二審訴訟費用由被上訴人承擔。

上訴人認為，一審判決在認定事實與適用法律方面均存在錯誤，導致作出不公判決，嚴重損害了上訴人的合法權益。

一、被上訴人一審提交的轉(zhuǎn)賬憑證的真實性無法確認，更無法證明系被上訴人給上訴人轉(zhuǎn)賬的事實

一審中，被上訴人提交的唯一證據(jù)就是江西省農(nóng)村信用社的轉(zhuǎn)存回單，上面沒有銀行蓋章，也沒有顯示轉(zhuǎn)存人是誰，更沒有明確該款項的性質(zhì)或者用途，因此上訴人對該轉(zhuǎn)存回單的真實性不予認可。事實上，上訴人并不記得自己有收到該筆款項。并且，該回單上也不能證明系被上訴人轉(zhuǎn)給上訴人的款項，因此被上訴人不具備向上訴人主張權利的主體資格。

二、上訴人在一審中并未確認相關轉(zhuǎn)存回單就是被上訴人支付的貨款

在一審庭審中，上訴人并未確認上述轉(zhuǎn)存回單就是被上訴人支付的貨款，只是說有這種可能，因為上訴人與被上訴人之間只存在買賣合同關系，被上訴人為上訴人銷售水泥，除此之外，雙方根本不存在其他經(jīng)濟關系。因此，如果說上訴人與被上訴人存在經(jīng)濟關系的話，那只有買賣合同關系了。所以，上訴人在庭審時指出，如果案涉款項的確是被上訴人轉(zhuǎn)給上訴人的話，那么該款就應該是被上訴人支付給上訴人的貨款，并不是說一定就是貨款，但絕對不會是被上訴人給上訴人的借款。一審法庭據(jù)此將該回單是否屬于借款的舉證責任轉(zhuǎn)嫁到上訴人身上是輕率的。

三、被上訴人應該提供證據(jù)以證明借貸關系而非僅僅是轉(zhuǎn)賬事實的存在，一審法庭在舉證責任分配方面嚴重不公

退言之，就算轉(zhuǎn)存回單就是被上訴人給上訴人所轉(zhuǎn)的款，但是根據(jù)相關法律規(guī)定和諸多判例，光有轉(zhuǎn)賬憑證根本不能證明借款事實的存在。《最高人民法院關于審理民間借貸案件適用法律若干問題的規(guī)定》第二條規(guī)定，出借人向人民法院起訴時，應當提供借據(jù)、收據(jù)、欠條等債權憑證以及其他能夠證明借貸法律關系存在的證據(jù)。該條明確要求出借人應該提供能夠證明借貸法律關系(注：而非僅僅是轉(zhuǎn)賬事實)存在的證據(jù)。具體到本案，既然被上訴人說是借款，就應該提供借條或者其他相關證據(jù)，以證明借貸關系的存在，但其只是提供了轉(zhuǎn)賬事實的證據(jù)且真實性存疑，故其訴請不應得到法庭支持。可令人費解的是，一審法庭卻將是否借款事實的舉證責任強加于上訴人，這顯然極不公平。

打個比方，甲借了乙的錢并給乙打了借條，后以轉(zhuǎn)賬形式將借款還給了乙，乙隨即將借條還給了甲。不久，甲卻憑打款憑證起訴乙，要求乙償還該借款。這時，如果法院非要讓乙提供證明上述轉(zhuǎn)賬系甲償還其借款的證據(jù)，否則就確認借款事實成立，豈不荒謬?

其次，即便被上訴人的轉(zhuǎn)存回單是支付上訴人的貨款，上訴人也很難提供相應證據(jù)，因為雙方的交易行為有很多筆，時間跨度也較大，上訴人記不清被上訴人支付的到底是哪一筆。更重要的是，上訴人早已經(jīng)不在原公司做了，原公司現(xiàn)在被上訴人朋友危xx手里，相關賬冊及合同資料上訴人很難獲取。

四、三萬四千八百元的借款金額也不符合生活常理

從生活常理角度分析，即便是借錢，上訴人也不可能向被上訴人借款34800元，如果是三萬五萬的相對整數(shù)還說得過去，因此，被上訴人稱相關款項系借款的說法明顯悖于常理，很難讓人信服。

綜上，一審判決在事實認定及法律適用方面均存在錯誤，舉證責任的分配嚴重不公，懇請二審法院依法查清事實，并公正裁判!

xx市中級人民法院

上訴人：朱xx

二零xx年xx月xx日